1月份房贷保持平稳，房企化险有序推进——
房地产融资预期稳步改善

当前，房地产融资的市场预期正在稳步改善。初步统计显示，2022年1月房地产贷款新增约6000亿元，较去年四季度月均水平多增约3000亿元。其中，房地产开发贷款多增约2000亿元，个人住房贷款多增约1000亿元。除了间接融资，房地产企业的直接融资也获得了改善，多家房企已经或准备在银行间市场发行中期票据。

与此同时，部分房企的风险化解工作正在有序推进。在中国人民银行、中国银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》后，近日已有招商银行、浦发银行、平安银行等机构积极参与。

多位业内人士表示，房地产市场平稳、健康发展趋势不会变。下一步，监管部门将继续坚持“房住不炒”定位，按照探索新发展模式的要求，全面落实房地产长效机制，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

房企融资持续改善

在各方的共同努力下，房地产销售、购地、融资等行为正逐步回归常态，市场预期稳步改善。

预期稳定对于市场平稳至关重要。2021年下半年以来，个别房地产企业的风险显性化。受此影响，市场预期不稳，房地产各类主体的避险情绪上升，金融机构也出现了短期应激反应，一致性收缩信贷误伤了部分房企的合理融资需求。

此后，监管部门及时矫正了市场担忧、稳定了市场预期。这从最新数据可以看出：根据初步统计，2022年1月房地产贷款新增约6000亿元，较去年四季度月均水平多增约3000亿元；2021年四季度房地产贷款新增7734亿元，同比多增2020亿元，较三季度多增1578亿元。

“房地产贷款稳步增长原因有三。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，一是金融监管部门及时纠偏部分金融机构的房贷政策执行，效果明显；二是个别房企的信用风险影响正在消除，信用环境逐步改善；三是金融监管部门明确表态满足房企合理融资需求，鼓励房企市场化并购重组，同时加大对住房租赁的金融支持力度，这些因素共同助推了市场预期企稳。

值得注意的是，除了银行信贷间接融资，房地产的直接融资环境也出现了改善。据悉，两家民营房企—重庆龙湖企业拓展有限公司、旭辉集团股份有限公司已于近日分别取得50亿元中期票据的注册通知书，这也是龙湖、旭辉首次在银行间债券市场注册以项目建设为用途的债务融资工具。

对于市场上关于房地产融资将要“回暖”“反弹”的猜测之声，国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，接下来，房地产的合理需求将继续得到满足，但并非强劲反弹，而是企稳、逐步回升，“房住不炒”的定位不会发生改变。

风险化解有序推进

改善房地产融资环境，其背后的一个重要基础是稳妥有序化解房企风险。“金融机构给予房企信贷支持毕竟要根据市场化原则，如果房企杠杆率依然很高，或者债务偿还压力依然很大，那么金融机构也会相对审慎。”曾刚说。

房企风险化解的思路是什么？“房企之间的项目并购，是房地产行业优胜劣汰、化解风险的有效市场化手段。”人民银行金融市场司司长邹澜表示，已出险、资金周转困难的房企集团，它们手中仍持有部分优质项目子公司的股权或资产，对此，不少行业内的优质民营企业、国有企业愿意购买，相应地，这也就产生了专门的融资服务需求。

为此，2021年12月，央行、银保监会联合印发《通知》，鼓励金融机构以市场化方式支持风险化解、行业出清。《通知》从稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高兼并收购服务效率、做好风险管理等方面，鼓励金融机构提高服务效率，为并购营造良好的融资环境，助力化解风险、促进行业出清。

记者获悉，相关探索正在积极、有序地推进，并取得了初步进展。2月14日，招商银行与大悦城控股集团股份有限公司签署地产并购融资战略合作协议，招行将优先为大悦城提供地产并购相关的综合金融服务，专项融资额度为100亿元。此外，平安银行计划于近期启动房地产并购主题债券的发行工作，首期50亿元，募集资金将专项用于房地产项目并购贷款的投放。

除了商业银行给予资金支持，房企自身也在直接融资市场上发行了相关债券，用于项目并购。目前，房企并购中期票据“招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年度第一期中期票据（并购）”已成功发行，该中期票据是首批由房地产企业在银行间市场发行的、专门用于并购项目的债务融资工具。

个人房贷保持稳定

房企融资改善的同时，个人住房贷款继续保持稳定，重点保障购房者的刚需。对比此前数据可以看出，个人住房贷款2021年10月当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元；2021年11月当月增加4013亿元，较10月多增532亿元；而此次2022年1月较2021年四季度月均水平多增约1000亿元。

多增资金重点流向了哪里——“稳刚需”的取向依然不变。“在目前的银行个人住房贷款中，90%以上都是首套房贷款。”银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞说。

总量增长的同时，贷款价格、放款周期也出现了一定调整。记者走访北京地区的房地产中介发现，目前个人住房贷款从申请到审批、放款的周期有所缩短，部分银行可做到过户3天后放款，具体放款速度根据购房者的个人资质有所差异。

贷款价格的调整则与结构性降息有关。1月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）下调，与购房者密切相关的5年期以上LPR降至4.6%，较上月下降5个基点，结束了此前连续20个月不变的格局。

“从1月20日LPR下调后，来询问房贷月供变化的客户多了起来。”链家北京复兴门外大街店的一位经理说，这取决于购房者当时签订贷款合同时选择的利率调整方式。此前选择了“浮动利率”方式的借款人，每月房贷还款金额确实会减少，但如果借款人此前选择的是“固定利率”方式，即使5年期以上LPR下调，其还款金额也不会变，“但对于新申请房贷的购房者来说，不存在以上问题”。

“接下来，将继续保障好刚需群体的信贷需求，督促银行在贷款首付比例、利率方面对首套房购房者予以支持。”刘忠瑞说，同时，将加大对保障性租赁住房的支持力度，研究细化金融支持措施。

此前，央行、银保监会已发布通知表示，保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，并对此做出相关安排，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

山东菏泽工行、建行等四大银行下调当地个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比从之前最低30%，降至最低20%。

根据中新经纬报道，建设银行菏泽一支行贷款经理表示，“个人住房贷款首付款比例下调也就是近两天的事情，中国银行、农业银行、工商银行、建设银行四家银行同时执行的。其中，对名下无住房(不含农村集体土地房屋，下同)且无个人住房贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行20%。”

上述贷款经理还表示，同时，根据名下有无住房、有无住房贷款记录以及贷款记录是否结清，最低首付比例还分为25%、30%、40%。例如，对名下无住房有个人住房贷款记录且已结清或实际拥有1套住房但无贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行25%。

对于个人住房贷款首付比例下调一事，中国银行、农业银行、工商银行菏泽市相关网点工作人员均予以证实，“该政策是在菏泽全市执行的”。

菏泽农行信贷人士还说，首套房、二套房贷款利率分别由去年年末的5.95%、6.14%下调至5.6%、5.95%。

不过，一位农业银行的工作人员称，并非所有客户都能享受到最低贷款比例，还要根据个人资质、还款能力等予以确定。

报道指出，除菏泽之外，今年以来也已有多地房贷政策调整。

1月12日，广西北海市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，明确了降低公积金贷款的首付比例，为今年中国首个降低首付比例的城市。

1月18日，四川省自贡市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金政策相关问题的通知》，放宽了住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”的认定标准。

此外，南宁市提高了最高贷款额度计划，由原来的60万元（人民币，下同，约12.7万新元）、50万元提升至70万元、60万元。宁波市针对连续缴存住房公积金满2年，且按照国家生育政策生育二孩或三孩的家庭，其在首次申请公积金贷款购买首套住房时，提高了住房公积金最高贷款额，由每户60万元提高至每户80万元。济南市和青岛市则放松了公积金异地贷款的要求，简化了申请条件，放宽了户籍限制等等。

据不完全统计，今年1月中国各地出台楼市政策已超过66次，主要包括公积金政策宽松、人才购房补贴等支持性政策。“因城施策、适度纠偏”成为房地产调控的主基调。

什么是“东数西算”？为何要实施“东数西算”工程？如何推进？记者采访了相关部门负责人和有关专家。

什么是“东数西算”？

“‘东数西算’中的‘数’，指的是数据，‘算’指的是算力，即对数据的处理能力。”国家发展改革委高技术司副司长孙伟介绍说，我国西部地区资源充裕，特别是可再生能源丰富，具备发展数据中心、承接东部算力需求的潜力。“要像‘南水北调’‘西电东送’一样，充分发挥我国体制机制优势，从全国角度一体化布局，优化资源配置，提升资源使用效率。”

算力，如同农业时代的水利、工业时代的电力，已成为数字经济发展的核心生产力，是国民经济发展的重要基础设施。据介绍，“东数西算”就是通过构建数据中心、云计算、大数据一体化的新型算力网络体系，将东部算力需求有序引导到西部，优化数据中心建设布局，促进东西部协同联动。简单地说，就是让西部的算力资源更充分地支撑东部数据的运算，更好为数字化发展赋能。

按照全国一体化大数据中心体系布局，8个国家算力枢纽节点将作为我国算力网络的骨干连接点，发展数据中心集群，开展数据中心与网络、云计算、大数据之间的协同建设，并作为国家“东数西算”工程的战略支点，推动算力资源有序向西转移，促进解决东西部算力供需失衡问题。

每个算力枢纽内，都规划设立了1至2个数据中心集群。算力枢纽和集群的关系，类似于交通枢纽和客运车站。国家发展改革委创新驱动发展中心副主任徐彬说，数据中心集群将汇聚大型、超大型数据中心，具体承接数据流量。集群将获得更好的政策支持、配套保障，同时在绿色节能、资源利用率、安全保障水平等方面也会有更严格的要求。

围绕8个国家算力枢纽节点，10个国家数据中心集群分别是张家口集群、长三角生态绿色一体化发展示范区集群、芜湖集群、韶关集群、天府集群、重庆集群、贵安集群、和林格尔集群、庆阳集群、中卫集群。

为什么要实施“东数西算”工程？

数据中心耗能较高。我国数据中心目前大多分布在东部地区，在土地、能源等资源紧张的形势下，在东部大规模发展数据中心难以为继。而我国西部地区资源充裕，特别是可再生能源丰富，具备发展数据中心、承接东部算力需求的潜力。

孙伟说，实施“东数西算”工程，推动数据中心合理布局、优化供需、绿色集约和互联互通，有利于提升国家整体算力水平，实现算力的规模化和集约化；有利于促进绿色发展，就近消纳西部绿色能源，持续优化数据中心能源使用效率。

“数据中心产业链条长、投资规模大、带动效应强，通过算力枢纽和数据中心集群建设，将有力带动产业上下游投资。”孙伟说，通过算力设施由东向西布局，将带动相关产业有效转移，促进东西部数据流通、价值传递，延展东部发展空间，助力形成西部大开发新格局。

如何推进“东数西算”工程？

孙伟介绍说，我国将根据算力需求，促进数据中心由东向西梯次布局、统筹发展；推动实现“东数西算”循序渐进、快速迭代。

“一些对于后台加工、离线分析、存储备份等对网络要求不高的业务，可率先向西部转移。”中国工程院院士邬贺铨说，同时，受限于网络长距离传输造成的时延，以及相关配套设施等因素影响，一些对网络要求较高的业务，比如工业互联网、灾害预警、远程医疗、人工智能推理等，可在京津冀、长三角、粤港澳大湾区等东部枢纽布局，枢纽内部要重点推动数据中心从一线城市向周边转移。

记者了解到，下一步，将聚焦提升8个算力枢纽的影响力和集聚力，牵引带动全国算力一体化协同发展。包括打造一批“东数西算”示范线路，提高网络传输质量；强化能源布局联动；支持数据中心进行节能减碳、可再生能源供电、云网融合、数据安全流通等创新融合；加快完善数据中心产业生态体系等。

国家发展改革委强调，要坚决避免数据中心盲目发展，在当前起步阶段，8个算力枢纽内规划设立10个国家数据中心集群，划定物理边界，明确绿色节能、上架率等发展目标。比如，集群内数据中心的平均上架率至少要达到65%以上，可再生能源使用率要有显著提升。未来将结合发展情况，不断优化完善布局，适时扩大集群边界或增加集群，论证新设算力枢纽，实现统筹有序、健康发展。

国家统计局近日发布的数据显示，1月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅或降幅收窄，环比下降城市个数减少。这表明，房地产市场总体上正逐步从去年下半年的整体下降态势中趋稳，在一些城市出现回暖迹象。

去年下半年，房地产市场整体上较为冷清，各线城市房价下降的均有所增多，房地产开发企业因为资金不足等原因拿地意愿不强，一些城市土地出现流拍，购房者观望情绪浓厚。随着金融信贷环境的缓和，加之一些城市因城施策出台稳楼市举措，房地产市场逐步出现了平稳态势。1月份，70个大中城市中有28个城市新建商品住宅销售价格环比上涨。

不过，也应该看到，房地产市场早已过了能够一概而论的阶段，因为市场分化十分明显。一些城市房地产市场仍有下降态势，且多集中在三四线城市。1月份，70个大中城市中新建商品住宅销售价格与上月相比跌幅较大的城市有襄阳、湛江，均下降0.8%，天津、丹东、韶关均下降0.7%，沈阳、九江、常德、南充、遵义等城市均下降0.6%。

对于当前房地产市场出现的一定回暖迹象以及城市间分化明显的特点，我们仍需要坚持“房住不炒”的定位，积极稳妥实施房地产长效机制，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，着力稳地价、稳房价、稳预期，积极防范潜在风险。

从总体而言，我国常住人口城镇化率继续提高，仍处在城镇化持续发展阶段。多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局也在逐步形成，新的发展模式正在探索中成型。各地房地产调控因城施策也有利于促进房地产良性循环。随着房地产长效机制不断完善，因城施策效果不断显现，2022年我国房地产市场有望保持总体平稳运行。

房地产调控政策应该把握好度，既积极又审慎。调控政策重在保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求。加强对市场的监控和分析研判，提升调控的精准度，不仅“一城一策”，甚至可能需要“一区一策”或“一县一策”。

从国家统计局公布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨或降幅收窄，环比下降城市个数减少。这表明，房地产市场正在从去年下半年以来的整体降温中出现一定止跌企稳态势。与此同时，城市间的分化明显，仍有一些城市无论是市场成交量还是成交价格均处于下行区间。应该明确，多地因城施策出台稳楼市调控政策，不能顶着稳楼市的帽子实施过度刺激，避免市场再出现浓厚炒作氛围。房地产调控措施要进一步提高精准性，更好满足刚需和改善性需求，谨防过度投机行为。

稳定房地产市场有必要性和紧迫性。房地产市场在去年下半年经历了一定下滑态势。个别房企出现经营危机，多城有土地流拍现象，各线城市均出现了不同程度的量价齐跌，市场预期有所变化。然而，房地产的支柱地位没有变，这一行业是国民经济的重要组成部分，对生产、投资、消费都有重要影响。同时，也关系到百姓安居、生活幸福。其规模大、链条长、牵扯面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。因此，有必要稳定市场预期，促进房地产业良性循环和健康发展。

从去年底至今，政策暖风频吹，信贷环境逐步缓和，各地也采取稳楼市举措，对于止跌企稳起到积极作用。随着信贷供应紧张逐步缓解，去年曾出现的房贷积压排队的情况减少甚至消失，信贷环境更好满足支持了合理购房需求。同时，负有房地产调控主体责任的地方政府出台了购房补贴、契税减免、人才购房优惠、增加公积金贷款额度、降低二次公积金贷款首付等举措。连日来，又有一些地方传出在实际操作中降低首套房首付比例，下调购买首套房房贷利率等消息。

应该注意的是，在出台稳楼市调控政策时，尤须谨防政策的过度宽松再将房地产市场推向过快上涨的通道，重走过度依赖房地产的老路。房地产市场的发展须稳字当头，稳中求进。大涨和大跌都不是稳，当前为了避免房地产市场过快下滑出台一些举措，目的不是再让市场通过暴涨来纾困，而是实现平稳健康发展。要谨防再出现地价脱缰、地王频现、资金过度违规入楼市、炒作房价等情形，那种看似繁荣的虚假狂欢终将给房地产市场和经济发展带来危害。特别是在一些供给已经出现过剩的三四线城市和县城，如果再形成不合理的房价过快上涨预期，而实际上缺乏产业和人口的支撑，只能让这些城市的房地产市场积累更大风险。

因此，房地产调控政策应该把握好度，既积极又审慎。毋庸置疑，“房住不炒”的定位会长期坚持，不能以市场情况变化为理由偏离“房住不炒”。调控政策重在保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求。加强对市场的监控和分析研判，提升调控的精准度，不仅“一城一策”，甚至可能需要“一区一策”或“一县一策”。避免经营性贷款违规入楼市，银行仍应严查购房首付款的资金来源。对于没有放松限购、限贷等政策的城市，仍继续执行好原有政策，避免出现表面限购，实际可通过补缴社保等方式获得购房资格等情况出现。出台人才优惠购房政策的城市应该严防“假人才、真炒房”。

从长远看，房地产市场的发展须积极探索新的发展模式，完善房地产长效机制建设仍要不断努力。从过去一年房地产市场的跌宕起伏以及房地产行业所处的历史阶段看，通过高杠杆、高周转、高负债实现过快增长的旧有模式已经走不通，需要探索新的发展模式。地方政府应不断转变思路，从城市更新、发展住房租赁、助力房企向城市高质量综合服务商转型等角度，推进房地产业发展繁荣。同时积极探索产业发展路径，逐步摆脱对土地财政的过度依赖，不断完善房地产长效机制建设，从土地、财税、金融、完善多层次供给等多个角度，促进房地产市场的长期平稳健康发展。

中国两个一线城市下调房贷利率，在房地产行业疲软可能威胁宏观经济之际，加入提振住房市场的行列。

根据官方媒体中央电视台报道，在南部城市广州，包括中国银行(Bank of China Ltd.)和工商银行(Industrial and Commercial Bank of China)在内的中国六家大型国有银行周一将房贷利率下调0.2个百分点。

此次下调之后，广州首套和二套房房贷利率分别降至5.4%和5.6%。房贷利率参考中国5年期贷款市场报价利率(LPR)，2月份LPR维持在4.6%不变，1月份下调了0.05个百分点。

据中国官媒新华社下属的《经济参考报》周二报道，上海已将首套房贷利率从5%下调至4.95%。

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