我国将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题。

当前，我国房地产市场出现降温态势，土地市场观望情绪也较浓厚。个别房地产企业遇到经营困难，出现资金链紧张等情况。国家统计局数据显示，房地产开发投资增速收窄；商品房销售面积和销售额有所下降；土地市场成交量下降；70个大中城市中，新房以及二手房价格环比下降的城市持续增多。

一年多来，有关部门实施重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”规则以及银行业金融机构房地产贷款集中管理制度，这些金融调控措施对市场产生较大作用，房企降杠杆、降负债的成效显现。

尽管当前市场遇冷，但应该看到，我国房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。近期我国房地产市场及相关金融市场的波动，是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为正在矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。房地产领域合理的资金需求能够得到满足。银保监会的数据显示，10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。

房地产行业降杠杆、降负债的过程中，可能出现短期阵痛。对于企业而言，降负债、降杠杆有利于改变过去盲目扩张行为，有助于挤出金融泡沫，为未来稳健发展打下基础，对着眼长远发展的企业有利。因此，避免高杠杆、高负债不仅是房企当前的重要任务，还应该长期坚持，不能因为短期环境变化，又重回盲目扩张的老路。

房地产金融政策对于房地产市场的影响较为显著，从近期主管部门的表态看，我国房地产市场的金融政策仍将以稳为主。央行表示，要维护房地产市场平稳健康发展。此外，要坚持稳健的货币政策，做好跨周期设计，统筹考虑今明两年政策衔接，更好支持消费投资恢复，抑制价格过快上涨，促进经济社会高质量发展。银保监会强调，要稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。

可以预计，房企靠高杠杆、高负债实现高利润的阶段恐将不再。与其不断猜测政策什么时候出，会怎么出，不如潜心研究客户需求，打造优质产品，提升精细服务。正如一位知名房企负责人所说，“围绕城市同步发展，围绕客户同步发展，我们仍有巨大机会”。管理红利时代已经到来，房企需要不断提升管理、运营、服务能力。紧跟国家未来发展规划，房企完全能在城市更新、老旧小区改造、住房租赁、物业管理、社区养老等方面赢得更多发展。

促进住房消费健康发展将成为“十四五”时期的一项重要任务。合理、健康的居住需求和消费可以得到满足，住房供应体系也将更加完善。比如，在人口净流入的大城市重点发展保障性租赁住房，以缓解新市民、青年人的住房困难，解决大城市住房突出问题。同时，住房供应要与人口数量紧密挂钩，人口集中的地方应扩大住房供给，人口流出的地方则应适当减少供给。

展望未来，我国将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

Referenced from:http://paper.ce.cn/jjrb/html/2021-12/01/content_454336.htm

中国官媒：房地产市场风险总体可控 健康发展的整体态势不会改变 | Reuters update:2021-12-1 路透上海12月1日 -
中国官媒--经济日报周三发表评论文章称，尽管当前市场遇冷，但中国房地产市场风险总体可控，健康发展的整体态势不会改变。金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为正在矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。房地产领域合理的资金需求能够得到满足。

文章表示，近期中国房地产市场及相关金融市场的波动，是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。

文章指出，除房地产市场出现降温外，土地市场观望情绪也较浓厚。从近期主管部门的表态看，房地产市场的金融政策仍将以稳为主。不过可以预计，房企靠高杠杆、高负债实现高利润的阶段恐将不再。

中国1-10月全国房地产开发投资同比增长7.2%，增速低于1-9月的8.8%，续创年内最低水平，两年平均增长6.8%；1-10月商品房销售面积同比增长7.3%，商品房销售额增长11.8%，两年平均分别增长3.6%和8.8%。1-9月则同比分别增长11.3%和16.6%。

中国央行罕见单独发布的10月个人房贷环比多增逾1,000亿元人民币，新华社等官媒随后报导称，11月上旬各家银行的房地产贷款投放力度进一步加大11月下旬。随后有消息称，部分银行收到监管通知放松房地产开发贷投放，满足开发商合理需求。

Referenced from:https://cn.reuters.com/article/china-state-media-property-comments-1201-idCNKBS2IG2PD?il=0

广州城投“筑”房 温暖广州
update:2021-12-6
为满足不同住房需求的人群打造“城熹”“城隽”“城品”三大系列住房产品，城隽系列定位为社区集居式住房品牌，为住户打造数字化、智能化便捷社区 ，浓郁的人文氛围和成熟的配套，安逸和谐，宜居生活。

据了解，广州城投住房公司目前已有多个品牌项目落地。其中城隽雅苑项目作为共有产权项目，位于番禺区新造地段，与广州大学城隔江相望，紧邻地铁4号线新造站，总建筑面积47.7万平方米，其中住宅建筑面积28.4万平方米，设计以“中西结合、简洁美观、富有新岭南建筑特色”为基本原则，搭配中式庭院空间，创造出具有自然、舒缓、亲切生活氛围的高品质人文居住区。项目周边商业、医疗、教育系统配套完善，生活氛围浓厚。其中配套幼儿园（含托儿所）为社区住户提供良好的学前教育资源，配套商业中心为社区居民提供一应俱全的商业、服务、娱乐等生活配套服务。

广州城投住房租赁发展投资有限公司（下称：广州城投住房公司）积极响应国家“住有所居，房住不炒”的号召，秉承国企责任担当，助力城市宜居环境和人才吸引力提升，利用自主投资建设的一站式服务平台——“城壹宜居”，全面推进数字化、智能化、多元化社区建设，为不同住房需求的人群打造卓越、宜居、品质的温馨港湾。

近年来，全国多个热点城市已在保障性租赁住房方面持续发力。伴随着经济快速发展，大规模的城镇化仍在我国进行着，大城市的高房价让胸怀奋斗志向的年轻人望尘莫及。为此，住房和城乡建设部强调，要切实加强保障性租赁住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。

广州城投住房公司作为市政府批准成立的市属国企专业化住房租赁公司，充分发挥国有企业责任与担当，在抓好组织实施市本级主导的政策性住房的投资、融资、建设和运营等工作同时，精心打造了“城熹”“城隽”“城品”三大系列住房产品：其中城熹系列定位为高端服务式公寓品牌，致力于为城市热血奉献的精英人群打造高效品质的理想生活空间，尊贵所居，卓越生活；城隽系列定位为社区集居式住房品牌，为住户打造数字化、智能化便捷社区 ，浓郁的人文氛围和成熟的配套，安逸和谐，宜居生活；城品系列定位为青年人集中式公寓品牌，以标准化、邻里互动交友为特征打造新市民、青年人的共享空间，尽情享受，品质生活。

Referenced from:https://www.xkb.com.cn/article_674738

2022年1月18日，鸦岗（一期）保障性住房项目施工总承包（标段二）项目正式封顶，标志着广州市首批共有产权房试点项目即将投入使用。
据悉，鸦岗保障房项目总建筑面积69215平方米，装配率达52.2%，最高层数为32层，计划建设3栋高层住宅及商业和配套公建裙楼。项目毗邻白云区重点规划的白云湖数字科技城内，该区域定位为“数字中国”实践高地、粤港澳大湾区协同创新试验区、广佛同城数字经济创新示范区。届时，该保障房项目周边环境将会有较大提升。
据项目所属的广州保障房建设和管理单位珠江住房租赁投资表示，项目定位为“广州市保障性住房建筑产业化项目”，实施装配式建筑，采用的预制构件为叠合楼板、装配式钢筋桁架楼承板、预制凸窗、预制轻质隔墙、装配式楼梯。较高的装配率使得项目现场整洁有序，在2021年9月，项目便成功举办了装配式施工技术技能提升服务活动，在次月举办广州市管项目安全生产专项提升工作现场会，项目的装配式混凝土施工技术及构件吊装安全管控理念均受到当地政府部门及媒体的高度关注与认可。

项目建设方中建四局表示，项目整体采用绿色建筑设计、海绵城市建筑设计理念与规划设计和创新技术等较为前沿的建筑技术，现已成功立项广东省建筑业新技术应用示范工程。此外，项目还利用BIM技术实现工程信息集成提高管理效率，配合爬架、铝模、水电预埋、塔吊前期深化，规避施工风险的同时提高了施工质量及效率。
鸦岗保障房项目预计在2023年国庆之前完成竣工交付，届时，两个标段加起来可为符合条件的刚需人群提供2000余套保障房，进一步缓解外来人才、家庭住房难的问题。

Referenced from:https://news.dayoo.com/guangzhou/202201/19/139995_54171939.htm

加大保障性租赁住房支持力度
娄飞鹏

近日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。2020年底，人民银行、银保监会曾表示，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。

党的十八大以来，党中央、国务院多次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出，完善住房市场体系和住房保障体系，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2021年6月，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》指出，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，促进解决好大城市住房突出问题，并对保障性租赁住房的具体标准、政策支持等进行明确。

国外的发展经验表明，房地产价格泡沫累积较大风险，泡沫一旦破灭，带来的往往是金融危机。为有效防控金融风险，金融部门围绕贯彻落实“房住不炒”定位采取了多种措施，建立完善房地产金融审慎管理制度，推动金融供给侧结构性改革，促进房地产和金融市场平稳健康发展。2020年12月，人民银行、银保监会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

对银行业金融机构房地产贷款实施集中度管理，严厉整治“经营贷”流入房地产领域，出台房地产企业“三线四档”融资管理等政策，在遏制信贷资金违规流入房地产领域上取得了较好的成效。2021年年中房地产融资呈现“五个持续下降”，即房地产贷款增速、房地产贷款集中度、房地产信托规模、理财产品投向房地产非标资产规模、银行通过特定目的载体投向房地产领域规模持续下降。

实行房地产贷款集中度管理、“三线四档”等金融监管政策，以及加大保障性租赁住房的金融支持力度，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，都是贯彻落实“房住不炒”定位的举措，同时可避免“一刀切”式的调控要求，有利于银行业金融机构厘清对保障性租赁住房发展的认识，加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持我国住房保障体系建设，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

银行业金融机构需要进一步明确认识到，保障性租赁住房是我国住房供应和保障体系的重要组成部分。在落实好房地产调控政策的同时，应加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，推动保障性租赁住房加快发展。

在政策方面，有关部门需要加快建立完善住房租赁金融制度，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度。通过政策有效引导，金融机构积极努力，让金融助力国家完善住房保障体系建设的功能更有效发挥，更好促进房地产业良性循环和健康发展，更好从“住有所居”方面服务与满足人民日益增长的美好生活需要。

（作者系中国邮政储蓄银行研究员）

1月份房贷保持平稳，房企化险有序推进——
房地产融资预期稳步改善

当前，房地产融资的市场预期正在稳步改善。初步统计显示，2022年1月房地产贷款新增约6000亿元，较去年四季度月均水平多增约3000亿元。其中，房地产开发贷款多增约2000亿元，个人住房贷款多增约1000亿元。除了间接融资，房地产企业的直接融资也获得了改善，多家房企已经或准备在银行间市场发行中期票据。

与此同时，部分房企的风险化解工作正在有序推进。在中国人民银行、中国银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》后，近日已有招商银行、浦发银行、平安银行等机构积极参与。

多位业内人士表示，房地产市场平稳、健康发展趋势不会变。下一步，监管部门将继续坚持“房住不炒”定位，按照探索新发展模式的要求，全面落实房地产长效机制，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

房企融资持续改善

在各方的共同努力下，房地产销售、购地、融资等行为正逐步回归常态，市场预期稳步改善。

预期稳定对于市场平稳至关重要。2021年下半年以来，个别房地产企业的风险显性化。受此影响，市场预期不稳，房地产各类主体的避险情绪上升，金融机构也出现了短期应激反应，一致性收缩信贷误伤了部分房企的合理融资需求。

此后，监管部门及时矫正了市场担忧、稳定了市场预期。这从最新数据可以看出：根据初步统计，2022年1月房地产贷款新增约6000亿元，较去年四季度月均水平多增约3000亿元；2021年四季度房地产贷款新增7734亿元，同比多增2020亿元，较三季度多增1578亿元。

“房地产贷款稳步增长原因有三。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，一是金融监管部门及时纠偏部分金融机构的房贷政策执行，效果明显；二是个别房企的信用风险影响正在消除，信用环境逐步改善；三是金融监管部门明确表态满足房企合理融资需求，鼓励房企市场化并购重组，同时加大对住房租赁的金融支持力度，这些因素共同助推了市场预期企稳。

值得注意的是，除了银行信贷间接融资，房地产的直接融资环境也出现了改善。据悉，两家民营房企—重庆龙湖企业拓展有限公司、旭辉集团股份有限公司已于近日分别取得50亿元中期票据的注册通知书，这也是龙湖、旭辉首次在银行间债券市场注册以项目建设为用途的债务融资工具。

对于市场上关于房地产融资将要“回暖”“反弹”的猜测之声，国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，接下来，房地产的合理需求将继续得到满足，但并非强劲反弹，而是企稳、逐步回升，“房住不炒”的定位不会发生改变。

风险化解有序推进

改善房地产融资环境，其背后的一个重要基础是稳妥有序化解房企风险。“金融机构给予房企信贷支持毕竟要根据市场化原则，如果房企杠杆率依然很高，或者债务偿还压力依然很大，那么金融机构也会相对审慎。”曾刚说。

房企风险化解的思路是什么？“房企之间的项目并购，是房地产行业优胜劣汰、化解风险的有效市场化手段。”人民银行金融市场司司长邹澜表示，已出险、资金周转困难的房企集团，它们手中仍持有部分优质项目子公司的股权或资产，对此，不少行业内的优质民营企业、国有企业愿意购买，相应地，这也就产生了专门的融资服务需求。

为此，2021年12月，央行、银保监会联合印发《通知》，鼓励金融机构以市场化方式支持风险化解、行业出清。《通知》从稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高兼并收购服务效率、做好风险管理等方面，鼓励金融机构提高服务效率，为并购营造良好的融资环境，助力化解风险、促进行业出清。

记者获悉，相关探索正在积极、有序地推进，并取得了初步进展。2月14日，招商银行与大悦城控股集团股份有限公司签署地产并购融资战略合作协议，招行将优先为大悦城提供地产并购相关的综合金融服务，专项融资额度为100亿元。此外，平安银行计划于近期启动房地产并购主题债券的发行工作，首期50亿元，募集资金将专项用于房地产项目并购贷款的投放。

除了商业银行给予资金支持，房企自身也在直接融资市场上发行了相关债券，用于项目并购。目前，房企并购中期票据“招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年度第一期中期票据（并购）”已成功发行，该中期票据是首批由房地产企业在银行间市场发行的、专门用于并购项目的债务融资工具。

个人房贷保持稳定

房企融资改善的同时，个人住房贷款继续保持稳定，重点保障购房者的刚需。对比此前数据可以看出，个人住房贷款2021年10月当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元；2021年11月当月增加4013亿元，较10月多增532亿元；而此次2022年1月较2021年四季度月均水平多增约1000亿元。

多增资金重点流向了哪里——“稳刚需”的取向依然不变。“在目前的银行个人住房贷款中，90%以上都是首套房贷款。”银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞说。

总量增长的同时，贷款价格、放款周期也出现了一定调整。记者走访北京地区的房地产中介发现，目前个人住房贷款从申请到审批、放款的周期有所缩短，部分银行可做到过户3天后放款，具体放款速度根据购房者的个人资质有所差异。

贷款价格的调整则与结构性降息有关。1月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）下调，与购房者密切相关的5年期以上LPR降至4.6%，较上月下降5个基点，结束了此前连续20个月不变的格局。

“从1月20日LPR下调后，来询问房贷月供变化的客户多了起来。”链家北京复兴门外大街店的一位经理说，这取决于购房者当时签订贷款合同时选择的利率调整方式。此前选择了“浮动利率”方式的借款人，每月房贷还款金额确实会减少，但如果借款人此前选择的是“固定利率”方式，即使5年期以上LPR下调，其还款金额也不会变，“但对于新申请房贷的购房者来说，不存在以上问题”。

“接下来，将继续保障好刚需群体的信贷需求，督促银行在贷款首付比例、利率方面对首套房购房者予以支持。”刘忠瑞说，同时，将加大对保障性租赁住房的支持力度，研究细化金融支持措施。

此前，央行、银保监会已发布通知表示，保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，并对此做出相关安排，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。