7月23日，住房和城乡建设部等8部门日前发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，明确提出，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转，违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。

伴随着国家层面的长期调控规划出台，一时间有人看空房地产，也有人继续看多。笔者认为，从一个相对较长的时间维度来看，中国的房地产业开始进入了一个“新时代”，这个“新时代”更加强调公平，也意味着市场的力量开始下降。如何理解目前的房地产市场，未来这个市场会走向何方？

房地产是一个典型的金融现象，与此同时，另一个典型的特征是量为价先。本轮房地产价格的大幅飙升也符合这两个基本特征，房地产成交量从去年第二季度开始明显上升，伴随着全年的社融总量创下天量，房地产市场开始出现局地井喷。

与此同时，一些有趣的金融现象值得关注。以上海为例，2020年大约成交了40万套房子，其中7成左右是二手房，房子的套均价大约在300-400万元左右，也就是说在2020年上海的房地产总成交量在1.2-1.6万亿元左右，大约比2019年高出30%。但有意思的是，2019年和2020年上海的住房抵押贷款的增量均为1000亿元左右，按照大约3-7成的首付比例，1000亿元的新增贷款大约只能撬动2000亿元左右的房地产成交量。换句话说，绝大多数的房产成交背后不是依靠抵押贷款来进行的。这其中自然有存量资金，即有家庭将以前的房子卖掉再购置新的房产。与此同时，不可否认的是，也有人全款买房后再将房产抵押，以“经营贷”的形式来套取资金，并可能用于再次购房。到了2021年，上海在上半年的新增房地产抵押贷款就超过了1000亿元，从某种程度上也表明更多的首次购房者在跑步进场。

这样的一些数据表明，房地产背后的逻辑可能并非“刚需”如此简单，房地产市场存在的高度金融属性不仅意味着马太效应的存在，事实上也拉响了金融风险的警示。某种程度上来说，这也是房地产调控的真正意图。

在控制金融风险之外，房地产调控的另一个宏观意义是希望通过控制房价来降低家庭生活开支，在长期时间内鼓励生育率。中国的生育率之低，事实上已经威胁长期的经济和社会安全，从这个角度来说，未来的10-15年对于中国经济“排险”来说是十分重要的时期。

从具体的举措来看，房地产调控事实上分成为了几个大的方向，这从几个城市的具体举措中可以看出端倪。上海采取了“限地价”和“限一手房价”的“双限”举措，同时通过积分制来优先向“刚需”提供新房。杭州在限价之外，还大量增加了开发商“自持“这样的方式来提供更多的公租房和公有产权房。深圳则率先出台二手房指导价，并将其与银行贷款结合，更加重要的是，深圳开始大量修建新的学校，并提供更多的学位，来降低”学区房“的成色。

事实上，无论是哪个方向，都表明了政府希望降低房地产市场“投机”，并为房地产市场增加“公共属性”。如果房价仍然无法得到有效遏制，那么全面的房产税政策以及更加严格的限售、学区划片等举措将大概率出台。

房产税政策几乎每年都被提及，但其效果如何，却总是难以被验证。上海是全国第一个实行房产税的城市，房产税收入10年来一直在上升。在2020年，上海的房产税收入大约为200亿元，而契税收入为380亿元，由于契税收入与房地产成交量高度相关，而2020年出现了成交井喷——因此在房地产成交的常规年份，契税收入应该在300亿元左右。换句话说，上海的房产税收入将很可能在未来的几年内超过契税收入，这对于地方财政来说将成为一个重要的收入来源。房产税对于房价是否能产生遏制作用，一直颇有争议。但事实上，明眼人都知道，房产税是否会影响房价，说到底仍然是看要政策的力度、范围以及执行情况。

与此同时，在“教育平权”下，公租房可以落户并就学等相关政策、深圳模式下的大量提供新学位，也是值得探索的道路。尤其是新建中小学政策，可以起到多重效果，既可以打压学区房炒作，也可以通过投资提高社会有效需求，同时也可以为更多的年轻人提供更多的教职，是一个更具有生命力和可持续性的政策。

与房地产高度相关的土拍也将成为政策调控的重点领域。土拍限价已经成为主流的调控政策，与此同时，上海和杭州这两个城市的土拍收入接近全国土拍收入的20%，从某种程度上来说，上海和杭州的房地产调控效果如何，几乎决定了整个市场和政策的走向。2020年上海土拍收入超过3000亿元，按照地价占房价的比重，这几乎意味着向市场投入价值5000亿元的新房，而全国的新房销售金额在17万亿元左右，这与上海土拍收入占全国10%的比重相比显得仍然较低，这也在很大程度上表明房地产热度集中在部分重点城市。控制房价的最有效手段仍然是加大供给，在双限之后，上海等城市可以加大土地的供给，这是因为拆迁户可以以“限价”买到新房，这在很大程度上也限定了“拆迁补偿价格”——这意味着几乎所有的关键价格都已经被限制。

无论如何，整体房地产市场的调控思路已经转向“公共品”，并越来越强调“公平”。事实上，一旦房价上升的预期被控制，同时学区资源将转为公平化，很多人才会发现一个残酷的事实，中国的房地产供应量早就远超居住需求，而大城市的人口净流入也并远没有很多人想象的那么多。更加重要的是，当整体信贷供应偏紧之后，所有的边际性紧缩都可能成为房地产市场的全面紧缩，就像边际性宽松时、房地产市场呈现出的全面宽松一样。

Referenced from:https://mp.weixin.qq.com/s/CbNCYtJV6b93yi-rPMJ50g

微信公众号“国民经略”昨天发表分析文章，认为限制房市的空间很多，“更厉害的大招还在路上”。

文章预测，房市的“政府定价”时代正在到来，当局可通过限价进行限贷。对于开发商，也会有更多的去负债、去杠杆行动，遏制开发商大肆集资买地盖房。文章也预计，房地产税全面落地可能要到2025年之前，而房地产税试点将会提前落地，一些热门城市首当其冲。

FT中文网昨天也发表了分析文章，认为整体房地产市场调控思路已经转向公共品，并将越来越强调“公平”。文章认为，中国政府的所有政策，都是希望降低房地产市场的投机性质，并为其增加公共属性。文章预测，如果房价仍然无法得到有效遏制，那么全面的房产税政策以及更加严格的限售、学区划片等举措将大概率出台。

Referenced from:https://www.zaobao.com/realtime/china/story20210730-1175851

中国住建部副部长倪虹周四约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州五个城市政府负责人，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展；会议并宣布，将银川、徐州、金华、泉州、惠州市纳入房地产市场监测重点城市名单。

中国官媒--人民日报报导并称，今年上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳，引起社会广泛关注。纳入名单的城市的房地产调控工作，由住房和城乡建设部和有关省级政府共同督办。

报导并称，五座城市表示，将切实扛起城市主体责任，加强市场监测监管，迅速采取针对性措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

Referenced from:https://cn.reuters.com/article/china-urban-house-price-regs-0729-idCNKBS2EZ1GP?il=0

银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市今年上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳，引起社会广泛关注。会议宣布，将银川、徐州、金华、泉州、惠州市纳入房地产市场监测重点城市名单。据悉，此类城市的房地产调控工作，由住房和城乡建设部和有关省级政府共同督办。

倪虹指出，各地要坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，落实7月22日国务院加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议精神，增强工作的积极性、主动性、创造性，确保完成稳地价、稳房价、稳预期的目标。第一，必须加快建立和完善房价地价联动机制，优化土地竞拍规则，限房价、控地价、提品质，坚决稳定地价、稳定房价。第二，必须加快发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房困难问题。第三，必须果断采取措施，实施供需双向调节，规范市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。省级政府要加强监督指导，督促城市落实主体责任。

5个城市表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实扛起城市主体责任，加强市场监测监管，迅速采取针对性措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

Referenced from:http://house.people.com.cn/n1/2021/0729/c164220-32175031.html

中国央行周五发布报告称，截至二季度末，房地产贷款余额50.78万亿元人民币，同比增长9.5%，低于各项贷款增速2.8个百分点，比上年末增速低2.2个百分点；上半年增加2.42万亿元，占同期各项贷款增量的18.9%，比上年全年水平低6.5个百分点。

刊登在央行官网的二季度金融机构贷款投向统计报告并显示，二季度末，房地产开发贷款余额12.3万亿元，同比增长2.8%，增速比上年末低3.3个百分点；个人住房贷款余额36.58万亿元，同比增长13%，增速比上年末低1.6个百分点。

同期，本外币住户经营性贷款余额15.42万亿元，同比增长22.8%，增速比上年末高2.8个百分点；上半年增加1.8万亿元，同比多增5,924亿元。

中国银保监会稍早发布新闻稿称，要严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。

Referenced from:https://cn.reuters.com/article/china-cen-1h-rea-loan-0730-idCNKBS2F011L?il=0

值得关注的是，房地产贷款增速持续下降。二季度末，人民币房地产贷款余额50.78万亿元，同比增长9.5%，低于各项贷款增速2.8个百分点，比上年年末增速低2.2个百分点；上半年增加2.42万亿元，占同期各项贷款增量的18.9%，比上年全年水平低6.5个百分点。

　　二季度末，房地产开发贷款余额12.3万亿元，同比增长2.8%，增速比上年年末低3.3个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.65万亿元，同比减少1.5%，增速比上年年末低2.5个百分点。个人住房贷款余额36.58万亿元，同比增长13%，增速比上年年末低1.6个百分点。

Referenced from:http://www.ce.cn/macro/more/202107/31/t20210731_36765617.shtml

央行：二季度末人民币房地产贷款余额50.78万亿元_中国经济网国家经济门户 房地产贷款增速持续下降

　　2021年二季度末，人民币房地产贷款余额50.78万亿元，同比增长9.5%，低于各项贷款增速2.8个百分点，比上年末增速低2.2个百分点；上半年增加2.42万亿元，占同期各项贷款增量的18.9%，比上年全年水平低6.5个百分点。

　　2021年二季度末，房地产开发贷款余额12.3万亿元，同比增长2.8%，增速比上年末低3.3个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.65万亿元，同比减少1.5%，增速比上年末低2.5个百分点。个人住房贷款余额36.58万亿元，同比增长13%，增速比上年末低1.6个百分点。

Referenced from:http://www.ce.cn/cysc/fdc/fc/202107/30/t20210730_36764730.shtml

中国广东省东莞市进一步加强房地产调控，从稳控住宅用地出让价格、强化住房限购措施、加强房地产金融管理、加强房地产税收监管和调节力度等多渠道并举，以确保实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

东莞住房和城乡建设局联合多部门周一下发的通知中要求，要严格购地主体资格审查。非房地产开发企业不得参加住宅用地（含商住用地）竞买，企业联合体参加竞买的，房地产开发企业出资比例不得低于50%。

限购方面，暂停向个体工商户销售商品住房；新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，按以下情形孰早原则作为认定条件：1．在本市落户满半年且在购房之日前两年内逐月连续缴纳社保满半年；2．在购房之日前两年内逐月连续缴纳社保满一年。

金融管理上，除严格银行业金融机构房地产贷款集中度管理外，加强对各种渠道资金违规流入房地产市场的监管力度，严禁房地产开发企业、中介机构、互联网金融机构、小额贷款公司等违规提供首付贷等购房融资产品或服务。

房地产税收监管和调节方面，将个人住房转让增值税征免年限由两年调整为五年；同时建立二手房成交指导价制度，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于该市二手住房成交指导价的挂牌价格。

今年4月，住房和城乡建设部曾约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通五个城市政府负责人，要求确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。随后东莞发布通知，内容包括要求房地产开发企业合理制定新建商品住房销售价格，在售项目价格涨幅不超过5%等。

中指研究院周日发布“百城新建住宅价格指数”显示，7月全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16,120元人民币，环比上涨0.35%，为五个月来涨幅首度缩窄。展望未来预计后期楼市政策环境将依旧偏紧，热点城市政策有加码可能。

Referenced from:https://cn.reuters.com/article/guangdong-housing-policy-0802-mon-idCNKBS2F3039?il=0

中指研究院周日发布“百城新建住宅价格指数”显示，7月全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16,120元人民币，环比上涨0.35%，为五个月来涨幅首度缩窄，上月涨幅0.36%；7月同比则上涨3.81%，前月为3.89%。

中指院提供的新闻稿称，从涨跌城市个数看，74个城市环比上涨，23个城市环比下跌，3个城市与上月持平；展望未来预计后期楼市政策环境将依旧偏紧，热点城市政策有加码可能。

中央政治局7月底会议对房地产调控的态度一如既往，要求坚持“房住不炒”，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。

Referenced from:https://cn.reuters.com/article/china-urban-new-house-price-0802-idCNKBS2F3035?il=0

推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制；探索开展小学暑期托管服务以及建立普通高中与中职学校课程互选、学分互认和学籍互转机制等措施，合理均衡配置教育资源，优化教育结构，促进教育公平。

业内人士认为，对于学区房而言，《条例》有两大“狠招”，一是大学区招生。目前深圳中小学采用积分制，虽然也是多校划片，但总体而言，房子和学位的关系最紧密，而大学区制会打破房子和学位的对应关系，这对学位房的炒作来说是釜底抽薪。

二是教师交流制度。学区房制度的另一个根基是“名校”，而名校最根本的因素就是老师，建立教师交流制度会大大推进教学水平的均衡，这对追逐名校的资本而言也是釜底抽薪。

学区房一直是市场炒作热点，今年年初，深圳福田区一个44平方米学区房被曝成交价高达1420万元（人民币，下同，约297万新元），即单价为32.27万元/平方米。

据报道，该楼盘为地处深圳有名的学区房片区，即便楼龄已超25年，楼道昏暗，也不妨碍一房难求，频现天价成交。

知名财经评论员刘晓博认为，深圳此次提出的一些新举措最终可能让学区房现象消失，堪称至今为止全国最强、最完善的针对学区房的调控措施。

给学区房“降温”已成中国热点城市的楼市调控共识。北京西城区教委去年4月发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，2020年7月31日后在西城购房并取得房产证的家庭，不再实行“学区派位入学”，而是实行“多校划片”。这项新政在今年7月落地，给持续“高温”的学区房又浇了一盆冷水。

Referenced from:https://www.zaobao.com/realtime/china/story20210802-1176819

除给学区房降温外，《条例》在住房保障方面规定了坚持住房居住属性、完善二手住房合理价格引导机制、优化用地结构布局、加大公共住房用地供给以及规范住房租赁市场秩序等内容。明确政府构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系，坚持稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，有效防范化解房地产市场风险。

Referenced from:https://finance.sina.com.cn/china/dfjj/2021-08-02/doc-ikqcfncc0353594.shtml

《草案征求意见稿》提出了三点内容：

　　深圳市、区人民政府应当促进义务教育均衡发展，实行义务教育学校设备设施的标准化配置和统一的学校运行经费生均拨款标准，建立学校运行经费生均拨款标准调整的长效机制。

　　深圳市、区教育部门应当优化义务教育积分入学政策，综合考量户籍、居住时长、社保年限等因素，确保公平合理。

　　深圳市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

　　简单来说，本次新政分别从规范学校运行经费、多因素入学政策以及义务教育学校教师交流制度三方面入手，合理均衡配置教育资源，优化教育结构，促进教育公平。

　　对于深圳的学区房影响最大的两个内容，就是推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

　　第一，推行大学区招生，房子与对应学位脱钩了，学区房的概念就直接没了。

　　第二，建立义务教育学校教师交流制度，也就是让名校的老师全深圳到处跑，没有了名校，或者名校现象不突出，学区房现象也会自然而然消失。学区房彻底要凉，尤其是天价老破小。

　　对于义务教育学校教师交流制度，中国人民大学经济研究所联席所长、教授，中诚信集团董事长毛振华就曾表示，教育的不均等问题将会给未来收入分配调整造成很大的障碍，比如学区房问题就导致了富人阶级更容易得到更好的教育，一个解决办法是同一区域内采取教师轮岗制，比如三年轮换一次，这样名校教育资源将会得到更加均衡的分布。

Referenced from:https://finance.sina.com.cn/chanjing/cyxw/2021-08-02/doc-ikqciyzk9054452.shtml