当前，房地产市场上出现了“放松调控”的猜测，主要诱因有二。一是个别房企的风险事件引发连锁反应，监管部门对此频频发声；二是有市场监测机构发现，今年10月，个人住房贷款利率首次下降。

接下来，房地产信贷走势究竟如何？“保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。”中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，党中央、国务院关于房地产调控的战略和方针，是做好房地产金融工作的长期遵循。

与此同时，多家商业银行相关负责人也对经济日报记者表示，针对房地产企业的开发贷款，银行将稳定合理资金需求，继续坚持“优选企业、严格管理”原则，准确把握、执行好房地产金融审慎管理制度；针对个人住房贷款，银行2022年的增量安排将基本与2021年相当，重点保障刚需群体的信贷需求。

那么，此前房地产开发贷款一度收紧的原因是什么？个别房企的风险暴露是否与银行信贷资金变化有关？个人住房贷款利率是否有下降空间？信贷资金违规进入楼市整治效果如何？

保障房企合理信贷需求

近期，个别大型房地产企业风险暴露，到期债务未能偿还、部分工地停工、已预售的房产不确定能否按时交付。有市场声音认为，这与银行一致收紧房地产开发贷款有关。

多位业内人士表示，落实房地产长效机制的重要抓手之一，是降低房地产企业的杠杆率、防范房地产贷款过度集中。为此，监管部门已于去年先后出台了多项政策。例如，针对30家重点房企，央行、住房和城乡建设部已形成了资金监测和融资管理规则；央行还建立了“房地产贷款集中度管理制度”，要求银行的房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比不得高于相应上限。

政策实施至今已取得了显著成效。截至2021年9月末，房地产贷款增速已降至8.6%，比全部贷款增速低近3个百分点，其中，房地产开发贷款增速大幅下滑。

需要厘清的是，风险暴露的主因是房地产企业自身经营管理不善。以恒大集团为例，该集团资产总规模超2万亿元，房地产开发项目约占60%。“近年来，这家公司未能根据市场形势变化审慎经营，反而盲目多元化扩张，经营和财务指标严重恶化，最终爆发风险。”邹澜说。

因此，出于风险防控考量，银行收紧了信贷资金，在一定程度上造成了房企的资金链紧绷。一方面，多家银行出现了短期、过激的市场反应，对房地产行业的风险偏好明显下降；另一方面，部分银行误解了重点房企的融资管理规则。“根据规则，‘红档’企业有息负债余额不得新增，但部分银行将其误解为银行不得新发放房地产开发贷款，这就导致了企业将销售回款偿还贷款后，新开工的项目得不到贷款。”邹澜说。

“接下来，房地产调控不会放松，但需要稳定房企的合理资金需求。”中国工商银行投资银行部研究中心相关负责人说，要兼顾“防止过快上涨”和“防止过快下跌”之间的关系，保障金融机构对房企的合理信贷支持，保障房企正常经营、按期交楼。

个人住房贷款优先保刚需

相较于房地产开发贷款的收缩，个人住房贷款市场则没有那么紧张。贝壳研究院日前发表报告称，今年以来，该机构首次监测到个人住房贷款利率下降。今年10月，在其监测的90个城市中，首套房贷利率为5.73%，二套房贷利率为5.99%，均较上个月下调1个基点。

具体来看，有20个城市的个人住房贷款利率下调，除广州、深圳外，多为三四线城市，如中山、无锡、湖州等。其中，14个城市的首套房贷利率下调，14个城市的二套房贷利率下调，重合的9个城市首套、二套房贷利率均下调。

下调的原因是什么？“这要分区域看，主要受需求端、供给端两方面影响。”国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，从需求端看，由于二三线城市房价下降，当前购房者的观望气氛浓厚，短期内购房需求减弱，这导致了个人住房贷款需求下滑，贷款价格下调。

国家统计局10月20日公布的最新数据显示，2021年9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平，二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

曾刚表示，从供给端看，监管部门多次强调要优先保障刚需。因此，各家银行都加大了资金供给力度，同时给予利率倾斜。监管数据显示，截至2021年7月末，个人住房贷款首套房占比已高达92%。

招商银行相关负责人介绍，该行将坚决落实房地产调控政策要求，大力支持自住型刚需，“预计招行2022年个人住房贷款的增速将边际放缓，与2021年的增量安排基本相当”。

“接下来，银保监会将继续保障好刚需群体的信贷需求，督促银行在贷款首付比例、利率方面对首套房购房者予以支持。”中国银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞说。此外，银保监会还将加大对保障性租赁住房的支持力度，研究细化金融支持措施，会同央行推进房地产投资信托基金试点。

严惩违法违规行为

值得注意的是，不论是部分城市房贷利率下调，还是优先保障刚需，都不意味着房地产贷款“总闸门”将放松，更不意味着监管将松动。

“2021年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。”邹澜说，同时，为了遏制少数城市房价快速上涨，监管部门还有针对性地约束了该地区的信贷投放，已取得一定成效。

以二手房为例，根据国家统计局数据，2021年9月，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%，转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

记者走访北京地区的多家银行、房地产中介机构发现，目前北京地区的房贷利率未出现下降。由于临近年末，叠加政策调控因素，多家银行的房贷额度普遍趋紧，放款需排队等待。“可以预测，待房价回稳，这些城市房贷的供需关系也将回归正常。”邹澜说。

既然调控不放松，今年以来，少数城市房价快速上涨的助推力又是什么？信贷资金违规进入楼市是主因。近期，北京银保监局、上海银保监局对多家银行的分支机构开出罚单，事由均涉及“个人消费贷款挪用于购房”“个人经营贷款违规用于购房、违规流入资本市场”等。

记者在采访中了解到，当前在北京、上海、广州、深圳、南京等热点城市，监管部门的重拳整治力度没有减弱。“要坚决遏制信贷资金违规流入房地产领域。”银保监会相关负责人说，目前经营贷违规流入房地产专项排查已基本完成，对于发现的违规问题，督促建立台账，逐项整改至“清零销号”。

该负责人表示，接下来，还要严惩各类违法违规行为，“银保监会已持续四年开展全国性房地产专项检查，基本覆盖了所有热点城市，对发现的违规行为‘零容忍’，对违规问题依法严肃问责”。

http://paper.ce.cn/jjrb/html/2021-10/29/content_452659.htm

房地产业应拥抱绿色机遇 亢 舒

房地产业是与城乡建设绿色发展十分密切的行业，告别过去高杠杆、高周转和高负债率的发展阶段，房地产业应以绿色发展为突破口，从粗放向集约内涵式转变，加快实现绿色转型，寻找“绿色机遇”。

城乡建设是推动绿色发展、建设美丽中国的重要载体。中办、国办日前印发《关于推动城乡建设绿色发展的意见》（下称《意见》），明确了城乡建设绿色发展目标，对实现绿色发展路径做了全面部署，绿色将成为未来城乡建设的“主色调”。房地产业是与城乡建设绿色发展十分密切的行业，告别过去高杠杆、高周转和高负债率的发展阶段，房地产业应以绿色发展为突破口，从粗放向集约内涵式转变，加快实现绿色转型，寻找“绿色机遇”。

促进区域和城市群绿色发展，需要大中小城市和县城把握好房地产开发节奏，未来房地产开发更应强调规划的科学性。《意见》指出，统筹区域、城市群和都市圈内大中小城市住房建设，与人口构成、产业结构相适应。提高中心城市综合承载能力，建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推动多中心、组团式发展。推进以县城为重要载体的城镇化建设。

对于人口净流入的大城市而言，如果人口过度密集，住房供给不足，交通不畅，资源环境负累加重，则与绿色和谐宜居的目标相违背。而对于中小城市，罔顾住房需求和产业发展现状盲目上马房地产项目，终将造成资源浪费，同样不符合绿色发展理念。大中小城市和县城，应放在区域和城市群绿色发展的一盘棋中，“各美其美”，更加突出不同的功能定位。房地产企业需顺应大中小城市和县城的未来发展方向，有更加明晰的发展战略。

大城市应进一步增强综合承载能力，增加住房供给，更好发挥住房租赁的作用，着力解决好新市民、青年人的住房问题，大力发展保障性租赁住房。中小城市则要根据人口、产业的情况，避免过度房地产开发，同时严格限制建筑的高度，在房地产开发和城市更新中注重对历史文化的传承保护。建设郊区新城有助于将过于密集的人口从中心城市引向周边，缓解“大城市病”，并发挥大城市对郊区新城的带动作用。推进以县城为重要载体的城镇化建设，意味着广大农村居民走向城市时，县城将是重要一站。因此，大力提升县城的公共服务水平迫在眉睫。

城乡建设绿色发展，应推动高品质绿色建筑规模化发展。建筑能耗在全社会能耗中大体占到40%，建筑垃圾占城市垃圾大体也是40%，落实碳达峰、碳中和目标，房地产行业应该承担起责任。历经多年发展，我国已基本形成目标清晰、政策配套、标准完善的绿色建筑推进体系。截至2020年底，全国累计绿色建筑面积达66.45亿平方米。未来，不仅新建建筑向绿色发展，还将进行既有建筑的绿色改造，大力推广超低能耗、近零能耗建筑，发展零碳建筑。对于高品质绿色住宅，房企不能仅当其是营销噱头，而要切实加大超低能耗建筑研发力度，将高品质绿色住宅视为重要发展领域。

工程建设全过程绿色建造，也是房地产行业重要的转型升级方向。《意见》提出，“大力发展装配式建筑，重点推动钢结构装配式住宅建设”。装配式建筑使得施工现场作业的粉尘、噪音、污水大大减少，工程工期较大缩短，对环境的影响显著降低。近年来，装配式建筑占比不断提升，“十三五”期间装配式建筑的年均增长率为54%，2021年新开工装配式建筑占新建建筑的比例已达到20.5%。2020年新开工的钢结构住宅约1200万平方米，尽管占全国钢结构建筑的比例较小，但钢结构住宅仍是未来发展方向之一。

推动建筑使用过程中的绿色转型，也将给相关行业和企业带来新发展机遇。《意见》提出，“将推动形成绿色生活方式”，“将培育壮大一批绿色低碳技术创新企业”，“鼓励科研院所、企业等主体融通创新、利益共享，促进科技成果转化”。广大市场主体将从节能低碳节水用品，绿色装修，绿色建材、家具、家电，垃圾分类等方面，寻找到广阔的产业发展空间。

Referenced from:http://paper.ce.cn/jjrb/html/2021-11/10/content_453257.htm

加大保障性租赁住房支持力度
娄飞鹏

近日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。2020年底，人民银行、银保监会曾表示，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。

党的十八大以来，党中央、国务院多次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出，完善住房市场体系和住房保障体系，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2021年6月，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》指出，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，促进解决好大城市住房突出问题，并对保障性租赁住房的具体标准、政策支持等进行明确。

国外的发展经验表明，房地产价格泡沫累积较大风险，泡沫一旦破灭，带来的往往是金融危机。为有效防控金融风险，金融部门围绕贯彻落实“房住不炒”定位采取了多种措施，建立完善房地产金融审慎管理制度，推动金融供给侧结构性改革，促进房地产和金融市场平稳健康发展。2020年12月，人民银行、银保监会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

对银行业金融机构房地产贷款实施集中度管理，严厉整治“经营贷”流入房地产领域，出台房地产企业“三线四档”融资管理等政策，在遏制信贷资金违规流入房地产领域上取得了较好的成效。2021年年中房地产融资呈现“五个持续下降”，即房地产贷款增速、房地产贷款集中度、房地产信托规模、理财产品投向房地产非标资产规模、银行通过特定目的载体投向房地产领域规模持续下降。

实行房地产贷款集中度管理、“三线四档”等金融监管政策，以及加大保障性租赁住房的金融支持力度，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，都是贯彻落实“房住不炒”定位的举措，同时可避免“一刀切”式的调控要求，有利于银行业金融机构厘清对保障性租赁住房发展的认识，加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持我国住房保障体系建设，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

银行业金融机构需要进一步明确认识到，保障性租赁住房是我国住房供应和保障体系的重要组成部分。在落实好房地产调控政策的同时，应加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，推动保障性租赁住房加快发展。

在政策方面，有关部门需要加快建立完善住房租赁金融制度，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度。通过政策有效引导，金融机构积极努力，让金融助力国家完善住房保障体系建设的功能更有效发挥，更好促进房地产业良性循环和健康发展，更好从“住有所居”方面服务与满足人民日益增长的美好生活需要。

（作者系中国邮政储蓄银行研究员）

1月份房贷保持平稳，房企化险有序推进——
房地产融资预期稳步改善

当前，房地产融资的市场预期正在稳步改善。初步统计显示，2022年1月房地产贷款新增约6000亿元，较去年四季度月均水平多增约3000亿元。其中，房地产开发贷款多增约2000亿元，个人住房贷款多增约1000亿元。除了间接融资，房地产企业的直接融资也获得了改善，多家房企已经或准备在银行间市场发行中期票据。

与此同时，部分房企的风险化解工作正在有序推进。在中国人民银行、中国银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》后，近日已有招商银行、浦发银行、平安银行等机构积极参与。

多位业内人士表示，房地产市场平稳、健康发展趋势不会变。下一步，监管部门将继续坚持“房住不炒”定位，按照探索新发展模式的要求，全面落实房地产长效机制，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

房企融资持续改善

在各方的共同努力下，房地产销售、购地、融资等行为正逐步回归常态，市场预期稳步改善。

预期稳定对于市场平稳至关重要。2021年下半年以来，个别房地产企业的风险显性化。受此影响，市场预期不稳，房地产各类主体的避险情绪上升，金融机构也出现了短期应激反应，一致性收缩信贷误伤了部分房企的合理融资需求。

此后，监管部门及时矫正了市场担忧、稳定了市场预期。这从最新数据可以看出：根据初步统计，2022年1月房地产贷款新增约6000亿元，较去年四季度月均水平多增约3000亿元；2021年四季度房地产贷款新增7734亿元，同比多增2020亿元，较三季度多增1578亿元。

“房地产贷款稳步增长原因有三。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，一是金融监管部门及时纠偏部分金融机构的房贷政策执行，效果明显；二是个别房企的信用风险影响正在消除，信用环境逐步改善；三是金融监管部门明确表态满足房企合理融资需求，鼓励房企市场化并购重组，同时加大对住房租赁的金融支持力度，这些因素共同助推了市场预期企稳。

值得注意的是，除了银行信贷间接融资，房地产的直接融资环境也出现了改善。据悉，两家民营房企—重庆龙湖企业拓展有限公司、旭辉集团股份有限公司已于近日分别取得50亿元中期票据的注册通知书，这也是龙湖、旭辉首次在银行间债券市场注册以项目建设为用途的债务融资工具。

对于市场上关于房地产融资将要“回暖”“反弹”的猜测之声，国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，接下来，房地产的合理需求将继续得到满足，但并非强劲反弹，而是企稳、逐步回升，“房住不炒”的定位不会发生改变。

风险化解有序推进

改善房地产融资环境，其背后的一个重要基础是稳妥有序化解房企风险。“金融机构给予房企信贷支持毕竟要根据市场化原则，如果房企杠杆率依然很高，或者债务偿还压力依然很大，那么金融机构也会相对审慎。”曾刚说。

房企风险化解的思路是什么？“房企之间的项目并购，是房地产行业优胜劣汰、化解风险的有效市场化手段。”人民银行金融市场司司长邹澜表示，已出险、资金周转困难的房企集团，它们手中仍持有部分优质项目子公司的股权或资产，对此，不少行业内的优质民营企业、国有企业愿意购买，相应地，这也就产生了专门的融资服务需求。

为此，2021年12月，央行、银保监会联合印发《通知》，鼓励金融机构以市场化方式支持风险化解、行业出清。《通知》从稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高兼并收购服务效率、做好风险管理等方面，鼓励金融机构提高服务效率，为并购营造良好的融资环境，助力化解风险、促进行业出清。

记者获悉，相关探索正在积极、有序地推进，并取得了初步进展。2月14日，招商银行与大悦城控股集团股份有限公司签署地产并购融资战略合作协议，招行将优先为大悦城提供地产并购相关的综合金融服务，专项融资额度为100亿元。此外，平安银行计划于近期启动房地产并购主题债券的发行工作，首期50亿元，募集资金将专项用于房地产项目并购贷款的投放。

除了商业银行给予资金支持，房企自身也在直接融资市场上发行了相关债券，用于项目并购。目前，房企并购中期票据“招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年度第一期中期票据（并购）”已成功发行，该中期票据是首批由房地产企业在银行间市场发行的、专门用于并购项目的债务融资工具。

个人房贷保持稳定

房企融资改善的同时，个人住房贷款继续保持稳定，重点保障购房者的刚需。对比此前数据可以看出，个人住房贷款2021年10月当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元；2021年11月当月增加4013亿元，较10月多增532亿元；而此次2022年1月较2021年四季度月均水平多增约1000亿元。

多增资金重点流向了哪里——“稳刚需”的取向依然不变。“在目前的银行个人住房贷款中，90%以上都是首套房贷款。”银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞说。

总量增长的同时，贷款价格、放款周期也出现了一定调整。记者走访北京地区的房地产中介发现，目前个人住房贷款从申请到审批、放款的周期有所缩短，部分银行可做到过户3天后放款，具体放款速度根据购房者的个人资质有所差异。

贷款价格的调整则与结构性降息有关。1月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）下调，与购房者密切相关的5年期以上LPR降至4.6%，较上月下降5个基点，结束了此前连续20个月不变的格局。

“从1月20日LPR下调后，来询问房贷月供变化的客户多了起来。”链家北京复兴门外大街店的一位经理说，这取决于购房者当时签订贷款合同时选择的利率调整方式。此前选择了“浮动利率”方式的借款人，每月房贷还款金额确实会减少，但如果借款人此前选择的是“固定利率”方式，即使5年期以上LPR下调，其还款金额也不会变，“但对于新申请房贷的购房者来说，不存在以上问题”。

“接下来，将继续保障好刚需群体的信贷需求，督促银行在贷款首付比例、利率方面对首套房购房者予以支持。”刘忠瑞说，同时，将加大对保障性租赁住房的支持力度，研究细化金融支持措施。

此前，央行、银保监会已发布通知表示，保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，并对此做出相关安排，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

山东菏泽工行、建行等四大银行下调当地个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比从之前最低30%，降至最低20%。

根据中新经纬报道，建设银行菏泽一支行贷款经理表示，“个人住房贷款首付款比例下调也就是近两天的事情，中国银行、农业银行、工商银行、建设银行四家银行同时执行的。其中，对名下无住房(不含农村集体土地房屋，下同)且无个人住房贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行20%。”

上述贷款经理还表示，同时，根据名下有无住房、有无住房贷款记录以及贷款记录是否结清，最低首付比例还分为25%、30%、40%。例如，对名下无住房有个人住房贷款记录且已结清或实际拥有1套住房但无贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行25%。

对于个人住房贷款首付比例下调一事，中国银行、农业银行、工商银行菏泽市相关网点工作人员均予以证实，“该政策是在菏泽全市执行的”。

菏泽农行信贷人士还说，首套房、二套房贷款利率分别由去年年末的5.95%、6.14%下调至5.6%、5.95%。

不过，一位农业银行的工作人员称，并非所有客户都能享受到最低贷款比例，还要根据个人资质、还款能力等予以确定。

报道指出，除菏泽之外，今年以来也已有多地房贷政策调整。

1月12日，广西北海市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，明确了降低公积金贷款的首付比例，为今年中国首个降低首付比例的城市。

1月18日，四川省自贡市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金政策相关问题的通知》，放宽了住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”的认定标准。

此外，南宁市提高了最高贷款额度计划，由原来的60万元（人民币，下同，约12.7万新元）、50万元提升至70万元、60万元。宁波市针对连续缴存住房公积金满2年，且按照国家生育政策生育二孩或三孩的家庭，其在首次申请公积金贷款购买首套住房时，提高了住房公积金最高贷款额，由每户60万元提高至每户80万元。济南市和青岛市则放松了公积金异地贷款的要求，简化了申请条件，放宽了户籍限制等等。

据不完全统计，今年1月中国各地出台楼市政策已超过66次，主要包括公积金政策宽松、人才购房补贴等支持性政策。“因城施策、适度纠偏”成为房地产调控的主基调。