国家统计局近日发布的数据显示，1月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅或降幅收窄，环比下降城市个数减少。这表明，房地产市场总体上正逐步从去年下半年的整体下降态势中趋稳，在一些城市出现回暖迹象。

去年下半年，房地产市场整体上较为冷清，各线城市房价下降的均有所增多，房地产开发企业因为资金不足等原因拿地意愿不强，一些城市土地出现流拍，购房者观望情绪浓厚。随着金融信贷环境的缓和，加之一些城市因城施策出台稳楼市举措，房地产市场逐步出现了平稳态势。1月份，70个大中城市中有28个城市新建商品住宅销售价格环比上涨。

不过，也应该看到，房地产市场早已过了能够一概而论的阶段，因为市场分化十分明显。一些城市房地产市场仍有下降态势，且多集中在三四线城市。1月份，70个大中城市中新建商品住宅销售价格与上月相比跌幅较大的城市有襄阳、湛江，均下降0.8%，天津、丹东、韶关均下降0.7%，沈阳、九江、常德、南充、遵义等城市均下降0.6%。

对于当前房地产市场出现的一定回暖迹象以及城市间分化明显的特点，我们仍需要坚持“房住不炒”的定位，积极稳妥实施房地产长效机制，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，着力稳地价、稳房价、稳预期，积极防范潜在风险。

从总体而言，我国常住人口城镇化率继续提高，仍处在城镇化持续发展阶段。多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局也在逐步形成，新的发展模式正在探索中成型。各地房地产调控因城施策也有利于促进房地产良性循环。随着房地产长效机制不断完善，因城施策效果不断显现，2022年我国房地产市场有望保持总体平稳运行。

房地产调控政策应该把握好度，既积极又审慎。调控政策重在保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求。加强对市场的监控和分析研判，提升调控的精准度，不仅“一城一策”，甚至可能需要“一区一策”或“一县一策”。

从国家统计局公布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨或降幅收窄，环比下降城市个数减少。这表明，房地产市场正在从去年下半年以来的整体降温中出现一定止跌企稳态势。与此同时，城市间的分化明显，仍有一些城市无论是市场成交量还是成交价格均处于下行区间。应该明确，多地因城施策出台稳楼市调控政策，不能顶着稳楼市的帽子实施过度刺激，避免市场再出现浓厚炒作氛围。房地产调控措施要进一步提高精准性，更好满足刚需和改善性需求，谨防过度投机行为。

稳定房地产市场有必要性和紧迫性。房地产市场在去年下半年经历了一定下滑态势。个别房企出现经营危机，多城有土地流拍现象，各线城市均出现了不同程度的量价齐跌，市场预期有所变化。然而，房地产的支柱地位没有变，这一行业是国民经济的重要组成部分，对生产、投资、消费都有重要影响。同时，也关系到百姓安居、生活幸福。其规模大、链条长、牵扯面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。因此，有必要稳定市场预期，促进房地产业良性循环和健康发展。

从去年底至今，政策暖风频吹，信贷环境逐步缓和，各地也采取稳楼市举措，对于止跌企稳起到积极作用。随着信贷供应紧张逐步缓解，去年曾出现的房贷积压排队的情况减少甚至消失，信贷环境更好满足支持了合理购房需求。同时，负有房地产调控主体责任的地方政府出台了购房补贴、契税减免、人才购房优惠、增加公积金贷款额度、降低二次公积金贷款首付等举措。连日来，又有一些地方传出在实际操作中降低首套房首付比例，下调购买首套房房贷利率等消息。

应该注意的是，在出台稳楼市调控政策时，尤须谨防政策的过度宽松再将房地产市场推向过快上涨的通道，重走过度依赖房地产的老路。房地产市场的发展须稳字当头，稳中求进。大涨和大跌都不是稳，当前为了避免房地产市场过快下滑出台一些举措，目的不是再让市场通过暴涨来纾困，而是实现平稳健康发展。要谨防再出现地价脱缰、地王频现、资金过度违规入楼市、炒作房价等情形，那种看似繁荣的虚假狂欢终将给房地产市场和经济发展带来危害。特别是在一些供给已经出现过剩的三四线城市和县城，如果再形成不合理的房价过快上涨预期，而实际上缺乏产业和人口的支撑，只能让这些城市的房地产市场积累更大风险。

因此，房地产调控政策应该把握好度，既积极又审慎。毋庸置疑，“房住不炒”的定位会长期坚持，不能以市场情况变化为理由偏离“房住不炒”。调控政策重在保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求。加强对市场的监控和分析研判，提升调控的精准度，不仅“一城一策”，甚至可能需要“一区一策”或“一县一策”。避免经营性贷款违规入楼市，银行仍应严查购房首付款的资金来源。对于没有放松限购、限贷等政策的城市，仍继续执行好原有政策，避免出现表面限购，实际可通过补缴社保等方式获得购房资格等情况出现。出台人才优惠购房政策的城市应该严防“假人才、真炒房”。

从长远看，房地产市场的发展须积极探索新的发展模式，完善房地产长效机制建设仍要不断努力。从过去一年房地产市场的跌宕起伏以及房地产行业所处的历史阶段看，通过高杠杆、高周转、高负债实现过快增长的旧有模式已经走不通，需要探索新的发展模式。地方政府应不断转变思路，从城市更新、发展住房租赁、助力房企向城市高质量综合服务商转型等角度，推进房地产业发展繁荣。同时积极探索产业发展路径，逐步摆脱对土地财政的过度依赖，不断完善房地产长效机制建设，从土地、财税、金融、完善多层次供给等多个角度，促进房地产市场的长期平稳健康发展。

中国两个一线城市下调房贷利率，在房地产行业疲软可能威胁宏观经济之际，加入提振住房市场的行列。

根据官方媒体中央电视台报道，在南部城市广州，包括中国银行(Bank of China Ltd.)和工商银行(Industrial and Commercial Bank of China)在内的中国六家大型国有银行周一将房贷利率下调0.2个百分点。

此次下调之后，广州首套和二套房房贷利率分别降至5.4%和5.6%。房贷利率参考中国5年期贷款市场报价利率(LPR)，2月份LPR维持在4.6%不变，1月份下调了0.05个百分点。

据中国官媒新华社下属的《经济参考报》周二报道，上海已将首套房贷利率从5%下调至4.95%。

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刊登在郑州市政府官网的“关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知 here”并称，引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。

此外，政策提出对大学生等给予购房补贴、外来务工人员可按照本市缴存职工同等条件申请住房公积金贷款、鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房等。

同时，推行货币化安置。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

诸葛找房数据研究中心提供的监测数据显示，今年1月，郑州新房成交6,686套，较去年12月环比下降30.7%；二手房成交3,561套，环比下降29%，同比下降18.1%。

此前，中国地方政府的楼市政策出现实质性松绑。山东省菏泽市“无房无贷”购房者首付比例从之前的三成降至两成，而重庆以及江西赣州的不少银行亦被报已将首套房贷首付比例降至20%。

中国房地产贷款市场宽松信号愈发明显，深圳、广州的多家银行已分别下调首套房贷款利率15BP（基点）和20BP。分析人士认为，一线城市降房贷利率的做法将极大鼓励其他城市效仿，而金融机构集体下调按揭定价，定有助于在3月后稳住中国楼市。

降低房企资金压力

房企融资方面，郑州的楼市新政提出，定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。

同时对支持开发贷、降低个人按揭贷款利率的金融机构，在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持。分析人士认为，此举将进一步提高金融机构参与房地产业风险化解积极性。

政策并提出，稳定住宅用地供应节奏，土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%，土地出让金可在成交后一年内实行分期缴纳。

“此条政策降低了房企拿地的资金压力，加快房企开工销售增速，对房企来说是有利的，也有利于房地产市场的内部良性循环，”诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱说。

不过，郑州的规定提高了预售的门槛，并继续强调严格预售监管。

“即便销售在二季度回暖，房地产行业信用分化的整体格局也不会出现变化，”中信证券称，部分企业仍然面临偿债压力，很多公司的盈利能力可能明显下降。

中国本地媒体日前报导称，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，这印证了路透1月的独家报导。

中国房地产业协会会长冯俊稍早表示，商品房预售资金监管新规是为保交楼和维护购房人合法权益作出的必要制度安排，既不是要刺激房地产投资或消费，也不是要控制或遏制房地产市场的发展。

中国住房和城乡建设部上周四强调，要保持房地产市场平稳运行，保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的协调性和精准性，继续稳妥实施房地产长效机制；加强土地、金融和市场监管等政策的协同，坚决处置个别房地产企业因债务违约引发的房地产项目逾期交付风险。

虽然房地产行业整体融资压力目前仍存，但接受路透调查的15家机构多数认为，随着房地产投资增速回暖以及相关支持政策的进一步深化，下半年房企的融资压力会有所缓解，系统性债务风险可以避免。
https://cn.reuters.com/article/zhengzhou-rea-residential-house-loan-030-idCNKBS2KZ07D?il=0

在房票安置过程中，尤应注意保护拆迁安置居民的权益。应合理引导安置居民选择房票安置，避免对房票设置过短的购买时限和苛刻的购买条件。

对棚改居民以房票的方式进行安置，是近段时间以来不少城市开始实施的房地产调控举措。何为房票？棚改安置居民接受拆迁补偿时，把拆迁补偿的金额以房票的形式发放给居民，居民可以凭房票购买住房。房票并非新生事物，在前些年的棚改货币化安置中就曾出现过。今年以来，在各地积极因城施策促进房地产业良性循环和健康发展的背景下，房票安置又被多城采用。

据不完全统计，已经有20个以上城市今年以来开始实施房票安置。过去棚改更多采用实物安置或货币化安置两种办法，在此基础上探索实施的房票安置制度，如何实现棚改安置居民、地方政府以及房地产开发企业的多方共赢？

通过房票进行棚改安置，能够给居民带来一定便利。采用实物安置时，如果原地回迁，需要居民们暂时租房等待回迁房建好。出台房票安置举措的城市多是新建商品住宅库存较多的城市，居民可以购买现房拎包入住，省去租房的麻烦。房票安置可以满足被拆迁人更多差异化需求，拆迁后不一定再回到原来的位置居住。有的城市出台了较为灵活的房票补贴举措。比如，选择去库存难度更大的区域购房价格更优惠，或者说同等面值的房票可以购置面积更大的住房，再比如，越早购房享受的优惠越多，从而鼓励安置居民尽快购房等。这些举措都能够给拆迁安置居民更多更自由的选择机会。

与直接发放安置补偿款的货币化安置相比，房票安置融合了优惠鼓励政策。比如，郑州市规定采取房票安置办法的，安置居民可获得安置补偿权益金额8%的奖励以及3个月的现金过渡费。采取货币化安置的办法，一些拆迁居民可能拿到拆迁补偿款后暂缓购房，或用作他途。对于地方政府而言，推出房票安置能够鼓励拆迁居民留在商品房市场购买新的住房，有助于去库存和稳定住房消费。与此同时，货币化安置需要一次性集中给付安置居民大量安置补偿资金，而房票安置模式下，居民购房有先有后相对分散。而且，居民凭房票购房后，开发企业再与政府结算资金。因此，相对于货币化安置，房票安置能够减轻地方政府一次性集中支付的资金压力。对于房地产开发企业而言，房子卖得快了，自然有助于实现资金回流以及企业稳健经营。

房票安置的确有助于提振购房需求，实现现房库存的去化。但是，不能忘了，改善居住条件，是棚户区居民长久以来的心愿，无论以哪种模式进行安置，都应努力确保棚改居民住得进、住得好。在房票安置的过程中，尤应注意保护拆迁安置居民的权益。

首先应该明确的是，房票安置只是选项之一，不应强制居民选择。是选择实物安置，还是选择货币化安置或者房票安置，应尽量给拆迁安置居民更多选择，由他们自主决定。

更为重要的是，不应为房票设定过多限制。比如，避免出现凭房票购房只可购买一层或者顶层等特定楼层，或者只可购买限定的少数楼盘，再或者购买住房时必须同时购买车位等。还比如，不应限定持有房票的居民必须在较短的时间内尽快购房。这些情况都在过去的房票安置中在个别地区出现过。如果房票限定的购买时间太短或者限定条件太多，拆迁居民的可选范围过窄，那么可能导致安置居民好不容易盼来了改善居住条件的机会，却难以住到称心如意的房子。

因此，应合理引导安置居民选择房票安置，避免对房票设置过短的购买时限和苛刻的购买条件。对于房地产开发企业而言，需要比较及时地拿到房票结算资金，方能助其实现项目和企业的良性运转。只有这样，才能够使房票安置发挥去库存作用，促进当地房地产市场企稳以及健康发展，从而实现多方共赢。

值得关注的问题还有，从2008年开始，我国将各类棚户区改造作为城镇保障性安居工程的重要组成部分，至2018年的十年间，全国棚改累计开工3896万套，帮助1亿人“出棚进楼”。数据显示，“十三五”时期我国城镇棚户区住房改造超过2100万套。2021年，各类棚户区改造开工165万套。我国大规模的棚户区改造，特别是集中连片棚户区改造已经基本完成，棚改新开工数量已经在近年出现较为明显下降，目前进行的多为零星分散改造。当前，已经进入城市更新的新阶段，须防止大拆大建。坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，在加强修缮改造的原则下，应严格控制大规模拆除。因此，在今后的棚户区改造中，确需改造的棚户区仍应继续推进拆迁改造，同时应避免为了创造更多新购房需求盲目扩大拆迁范围。

http://paper.ce.cn/pc/content/202206/29/content_256366.html

证券时报记者 余胜良

　　近期有烂尾楼盘业主集体决定停止还贷，引得不少烂尾楼盘业主效仿。如果这股风潮蔓延开来，有可能对楼市造成负面冲击，对楼盘销售更为不利，也不利于金融系统稳定。

　　如果是没有出售的烂尾楼，还不涉及购房者，只涉及开发商、银行、其他资金提供方、施工方和供应商，但是因为我国实现预售制度，烂尾楼盘很多已经销售完毕，或者某一期销售完毕，业主在付出真金白银后，面临楼盘无法交付的压力。由于大多数业主是贷款买房，每月还要支付月供。随着期房停工时间延长，日益接近交付日期，业主发现楼盘无法按时交付，心态越发不稳，有动力维护自身权益。

　　楼盘已经销售，正常情况下，房地产维持一定的毛利率，只要不是被各种财务成本拖垮，按时交付还有一定利润，开发商有动力促使楼盘交付。楼盘面临无力支付工程款的情况，绝大多数是房产公司旗下项目公司资金被转走，房产公司以项目公司出资为整个楼盘风险负责，真出事后，往往无法覆盖风险。业主只能迁怒项目监管方，凭什么银行可以继续收利息，期房业主却要面临房产烂尾的风险，而当初交上去的资金，为何没有做到好好监管，任凭项目方挪用？

　　开发楼盘是长周期项目，企业需要大量资金做周转，预售也有一定合理性。

　　项目方挪用资金，是房企的惯用手段，房企有一个特色，做大的公司往往要高周转，在拿地、建房、回款、还债这个循环中，回款是关键一环，让整个循环持续转动下去，但是因为是高杠杆，在房地产压缩杠杆的大背景下，没有新钱进来，房企资金链断裂，导致多地出现烂尾楼。

　　应该明确一点，在这个循环中，最无辜的就是业主，业主主动要求强制停供，也是走投无路，其本心还是希望问题得到解决，能够早日成为真正的业主。如果问题得不到解决，受伤害的不仅是业主，他们可能面临征信污点，还有整个楼市，楼市在危机持续下，买房者会更加谨慎，还有金融机构，金融机构尽管有房产做抵押，但是没有交付的房产，只能成为坏账，当坏账增加，还可能造成系统性金融风险。

　　让烂尾楼活起来，早日交付才有利于千家万户的稳定，各地政府应该研究如何盘活烂尾楼，把死棋下活，追讨转移走的资金，或者引入有实力的房企，将保交付放在优先位置。

https://finance.sina.com.cn/review/jcgc/2022-07-13/doc-imizirav3120012.shtml