房地产调控料保持高压 稳地价、稳房价、稳预期
调查：中国房地产调控料保持高压 楼市最大风险在于信贷环境过快收紧 | 路透 update:2021-8-27
分析师普遍认为下半年房地产调控仍将保持一定压力，重点城市将继续细化和完善现有调控政策，针对二手房、学区房的调控可能继续强化，土地政策亦可能进一步收紧。而楼市面临的最大下行风险在于房地产信贷环境过快收紧，导致部分房企资金链紧张甚或断裂而出现债务危机，进而引发系统性风险。
“房地产调控政策收紧，尤其是房贷收紧，使全国楼市增长放缓。但由于2020年底房价基数较低，以及楼市增长的惯性，预计房价（2021年）同比仍有增长，2022年房价增长速度预计放缓，”中原地产研究总监刘渊称。
他指出，政策的目标是维持市场平稳，在上半年楼市销量增长反弹的情况下，下半年房贷收紧，楼市销量回落，全年房地产成交量总体预计与去年持平。
调控持续升级叠加信贷收紧，中国楼市已然入秋。中国7月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升4.6%，为四个月低点；环比涨0.3%，创半年新低。7月单月商品房销售面积和销售额同比分别下降8.5%和7.1%，新开工面积同比则连续四个月下降，降幅扩大至21.5%。
“政策仍在持续从严和收紧之中。调控效果也在逐渐显现，新房和二手房价格涨幅已从6月‘稳中趋缓’转变为7月‘全面放缓’态势，”交通银行金融研究中心研究院夏丹称。
她预计，房地产市场将从上半年的量价齐升中逐步降温，全年商品房销售面积、销售额增速分别回落至约9%、15%左右；尽管房企有积极推盘去化、畅通资金回流的意愿，但受限于开竣工小年，新开工持续低于销售增速，推盘能力相对不足，拖累销售增长。
中国1-7月房地产开发投资同比增长12.7%，为年内最低水平；两年平均增长8%。受访10家机构的预估中值显示，今年全年房地产开发投资预计同比增长8%；10家机构中仅有四家对今年房地产市场成交量做出预估，中值为同比增长5%。
受访10家机构中有五家认为中国房地产市场“尚未见顶”，两家认为“见顶”但未给出详细解释，一家认为“从量价成交来看已达年内阶段性顶部”，剩余两家未对此置评。
仲量联行中国区研究部总监姚耀认为，商品房销售面积和销售额还在增长，因此可能还未达到峰值，不过随着调控加码预计后续房地产增长动能减弱，未来几年里住宅成交规模可能有所回落，整体房地产市场发展将更为平稳。
“从住宅的角度来看，考虑到城镇化人口进城，及城市里面的拆迁折旧、改善需求等综合因素，预计（房地产市场）2025年将会达到顶峰，”同策研究院研究总监宋红卫亦称。
房地产调控保持高压
本轮房地产调控的重点落在金融领域，尤其是融资“三道红线”让严重依赖债务驱动投资扩张的大多数房企倍感压力。多地限购政策也不停以“打补丁“方式进一步从严升级。
路透访问机构普遍预计房地产领域高压调控将延续，信贷环境或将持续收紧。
“预计下半年房地产金融监管将持续强化，信贷环境或将持续收紧。在上半年热点城市调控政策高频加码后，预计下半年各城市或将继续细化和完善现有政策，针对二手房市场的调控政策也可能进一步深化，”姚耀称。
土地市场方面，他预计，在首批集中供地落幕后，为更好地达到“稳地价、稳预期”的效果，预计重点城市将对土拍规则进行适当调整。
刘渊亦认为，全国层面应该不会有重大政策调整，城市层面热点城市仍有收紧的空间比如杭州，也可能出现房产税试点城市增加1-2个。
野村证券认为中国房地产调控“这次不一样”，高压调控或致经济增速超预期下滑，市场应当准备好迎接比预期严重得多的经济放缓、更多贷款和债券违约、以及潜在的股市动荡。
陷入困境的中国地产开发商--恒大集团上周四被中国央行、银保监会相关部门约谈，要求该房地产头部企业必须努力保持经营稳定，积极化解债务风险。
“最大的下行风险是房地产信贷环境过快收紧，导致部分房企资金链紧张而出现债务危机，并引发系统性金融风险，”姚耀称。
宋红卫也表示，未来最大的风险一是调控政策，尤其是土地方面的政策，如果不限制土地市场的热度，房企拿的都是高价地，而房价严格限制，成本不能转嫁，亏损的房企会越来越多，行业风险出现。
二是货币政策，尤其是房企的融资政策，大部分房企都是债务驱动投资式的扩张模式，并且形成路径依赖，当前如果过度持续收紧，很容易造成现金流断裂。
不过宋红卫认为，目前房地产调控政策基本已经到顶，今年后期也就是热点城市可能会进一步出台补丁政策，整体上不会进一步趋严；补丁政策主要就是房企融资要求合规，严格的需要自有资金、拍地不能用马甲、二手房市场价格指导等。
日前中央财经委会议明确要求“遵循市场化法治化原则，统筹做好重大金融风险防范化解工作”，而且要“防止在处置其他领域风险过程中引发次生金融风险”、“做好金融市场舆情引导”等。
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分析：中国当局出拳调控房地产业 信贷市场胆颤心惊 | 路透 update:2021-8-27
当局出台债务及购地限制，以及数以百计的新规，对开发商的打击远超出预期，引发一波资产抛售潮，破产、违约、贱价收购消息亦频传。这波监管调控是多年来当局降低房地产风险的最新努力，但如同在互联网及教育培训行业的整治，这波行动并未正式宣布。
然而，与以往不同的是，随着当局的坚决态度令投资者疲于应对，且房地产行业占了中国经济的约四分之一，这次行动为市场带来的冲击相对更大。
“中国政府正在通过降低房地产的重要性，使中国经济与房地产行业逐渐脱钩，”澳新银行高级中国策略师邢兆鹏说。
他表示，资本正被重新分配到科技或其他重点领域。到目前为止，这表现出来的就是今年一系列引人注目的房地产行业违约事件，以及债券市场对中国企业借款人的信心急剧恶化。
投资者对中国高收益债要求的收益率升水在三个月内飙升了300个基点，而欧洲和美国则有所下降。收益率利差创下最阔纪录。
在高风险板块的许多银行贷款变成坏帐，上半年深圳平安银行的房地产行业坏账增加了两倍，锦州银行增加了53.5%，上海银行增加了25.8%。
据法院记录显示，今年迄今约有220家房地产公司申请破产，略低于2020年期间的390起申请。
野村中国区首席经济学家陆挺在本周发表的一份报告中写道：“市场应当准备好迎接比预期严重得多的经济放缓、更多贷款和债券违约、以及潜在的股市动荡。”
陆挺在题为“北京的‘沃尔克时刻’”的报告中称，鉴于中国前所未有的收紧房地产行业政策、遏制房价的决心，从某种意义上说，这可能成为中国的“沃尔克(Volcker)时刻”。
在1970年代晚期，时任美国联邦储备委员会（FED）主席沃尔克采取了激进举措来遏制通胀，之后在1980-82年美国经济经历了大幅衰退，但亦为1980年代和1990年代的长期扩张奠定基础。
令人不安的麻木
目前，受伤害最大的首当其冲是那些开发商，面临着借债刺激增长的时代结束。
中国第二大开发商、深陷债务危机的中国恒大周三晚间发布盈利预警称，预计上半年净利润为90-105亿元人民币，较去年同期下降为29-39%；利润下降主要是由于上半年房地产销售价格下降及费用上升所导致。
华东地区一家中型开发商的高管表示：“开发商不会再有大的利润了。”他要求匿名，因为他没有取得公开发言的权限。“所有这些紧缩政策已经让我们麻木了。”
房产是最受青睐的资产，然而整体市场而言，全国的价格增长已经达到了六个月的低谷，房地产商说，由于抵押贷款利率的上升和对买家的限制，市场的交易量已经骤降。
“这些措施是我见过的最严厉的，”链家地产驻上海的资深中介Steven Huang说。
恒大
传染风险的另一个焦点是金融系统，该领域的担忧集中在对恒大的风险敞口上。恒大曾是地产业繁荣的象征，现在却忙着偿还债务，标普全球估计恒大仅明年到期的债务就有370亿美元。
中国监管当局上周约谈恒大集团高管，要求该房地产头部企业必须努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定。市场不确定此举该解读为提供支持的暗示，还是一种警告。
可以肯定的是，商业银行的坏账规模稳定且较低，根据银行业监管机构的数据，中国二季度末商业银行不良贷款率为1.76%，一些投资者认为美国式的以短痛换取长期收益的坏账注销不太可能发生。
“这整个想法就不是中国政府的行事风格，”荷兰基金管理公司Robeco驻香港的高级信用分析师Tiansi
Wang说。有投资者指出，小火慢炖式的调整可能会使信贷市场在一段时间内保持紧张。
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