双维护 稳地价、稳房价、稳预期 力挺房地产

热点聚焦：中国监管层“双维护”基调纾困房地产业 政策向刚需按揭倾斜 | 路透
update:2021-9-30
中国恒大危机爆发后，中国金融监管层近日首提“双维护”，给处于困局中的房地产行业带来了一些曙光。市场分析认为，不能把这次会议的基调理解为对房地产市场调控的放松，只是严管控政策迎来了边际转变，预计房地产融资端环境有望小幅缓和，住房按揭贷款政策松绑最为必要，将会先行。

拥有1.9万亿元庞大债务的中国恒大陷入债券兑付危机，引发整个中国房地产业风声鹤唳，中国同策研究院研究总监宋红卫说，“（央行）再不出手，可能年内还有几十家企业要倒。”

今年以来，中国房地产企业在“三道红线”、贷款集中度、三线四档等政策下爆雷不断，华夏幸福、泰禾、蓝光发展、中国恒大相继陷入资金链断裂困局。

“央行这不是’救市’，而是在维稳，”宋红卫称。

他表示，目前房地产政策不大可能出现整体性放松。宏观审慎相机抉择的调控手段就是要求根据市场实际情况来调整，过度的收紧不利于房地产市场的稳定。

中国央行第三季度货币政策例会上提出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。两天后，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，指出“金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。

宋红卫并指出，央行连续两次发声力挺房地产，有两个方面的影响，一是给房地产市场稳定预期，目前整个行业面临抽贷，断贷以及产业链停工的现象。二是最核心方面，四季度贷款额度紧张的局面有可能会缓解。对于房地产市场来讲是利好。

“央行罕见提及房地产...预计未来融资端环境或有望迎来小幅缓和，”平安证券分析师杨侃表示。

“房地产调控不会放松，但也不是线性收紧的趋势，到了某个阶段就到了政策稳定的阶段，”渣打银行首席经济学家、大中华区研究部主管丁爽称，“特别是‘三道红线’，现在越来越多企业慢慢往黄或绿转变，达标的企业面临的信贷环境会慢慢改善。”

中国官媒经济日报周三发表评论文章称，不能因为个别房企和个别城市房地产市场出现一些新情况，就轻言放松调控；“房住不炒”，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调不应也不会改变。

“目前整个融资处于半瘫痪了，”宋红卫指出，现在能发出债的房地产企业不超过五家，而信托去年就在收紧；甚至原本可以垫资的建造商现在也不让垫资，也侧面给企业增加了现金流压力。

不同政策有交叉影响，“三条红线”要求现金流覆盖短期债务，但是“两集中”供地政策又造成现金流集中支出，短时间又踩上了“三条红线”。

市场人士分析认为，房地产融资端可能出现微调，住房按揭贷款可能率先调整。“关注按揭端放款速度及利率的变化”，杨侃表示，比如放宽按揭贷款审批条件、缩短按揭贷款放款周期等，目前新房放款周期普遍在3-6个月，二手房更长。这将带来销售回款端资金改善，利于保障住房刚需消费。

楼市刚需将优先满足

中国住房按揭贷款可能成为高压政策放松的窗口。官方媒体经济参考报等均发声指出“防止政策调整误伤合理的市场需求”、“楼市调控应注意满足刚需”。

以此来看，住房消费者获得正常的按揭贷款，以及正常（不加价的）按揭贷款利率的可能性增加。

中国银保监会9月份初也提到，银保监会将督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。

“中短期来讲，当前基本面加速下行背景下，有增加刚需按揭支持基本面防风险必要;中长期来讲，有一定的需要刚需按揭创造信用功能的必要。” 兴业证券分析师靳璐瑜、阎常铭在联合撰写的报告中称。

他们并表示，几乎所有海外经济体，在经济增长面临一些压力情况下，不同程度的依靠地产创造信用。中国在去供给端杠杆后，未来支持刚需群体的按揭可能更多的承担信用创造功能。

“（放松按揭贷款）一部分解决了刚需买房的问题，同时提供房企适度的健康的资金链循环窗口，若各个环节都堵死了，那就真的完了，”宋红卫称。

中国央行原行长周小川日前在复旦大学首席经济学家论坛上演讲还指出，住房贷款是一个非常重要的有收入再分配功能的金融业务。

周小川说，“往往富裕的人可能是全款买房，同时存款比较多，大家往往说80%的存款是20%的人存的，这些存款可以支持中低收入的人贷款买房，这样实际上有非常好的收入分配的作用。”
Referenced from:https://cn.reuters.com/article/china-real-estate-market-cen-loan-0930-idCNKBS2GQ08D?il=0

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