经济日报:商品房预售资金监管更严更细

商品房预售资金监管更严更细 亢 舒

商品房预售制增加了房地产开发的建设量，也带来不少风险。因此，严格的监管措施十分必要，预售资金监管应更为严格和精细。这将促使企业进一步提升运营能力，有利于房地产企业朝着健康经营、信用良好方向努力。

一段时间以来，不少城市加大商品房预售资金监管力度。仅11月份以来，就有成都、北京等多城市发布加强商品房预售资金监管的通知或办法。根据贝壳研究院统计，近两年是预售资金监管相关政策发布的高峰期，2020年至2021年10月中旬，全国主要城市共发布相关政策60次以上。

之所以有商品房预售资金监管，是因为我国在商品房销售时普遍实行预售制，也就是期房销售。房地产开发企业将已兴建但尚未竣工或即将兴建的商品住宅与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，在未来某一时期拥有所购房屋。商品房预售制可以简单理解为“先交钱，再收房”。

房地产业是资金密集型行业，商品房预售制为过去房地产市场快速发展起到支撑作用，有效扩大了房地产开发企业的资金来源，增加房地产开发的建设量。同时，预售制也带来不少风险。购买期房者最大的担心就是把购房款交给开发商，开发商资金链断裂、跑路，购房者迟迟拿不到房，甚至可能面临房财两空的局面。现实情况中，楼盘烂尾无法交付，抑或是开发商拖欠建筑商、供应商款项，常常与预售资金被挪用有很大关系。

一方面，监管不到位的情况下，部分定金和首付款项可能并未纳入资金监管账户；另一方面，房企违规挪用预售资金的情况并不少见。用于特定项目的建设资金被开发商放到企业的资金“大盘子”中使用，成为其现金流大循环的一部分。一旦企业出现经营困境、金融紧缩等情况，开发商整体资金链吃紧，就会波及具体项目，出现工程资金支付困难，延期交付甚至“烂尾”的情况。

因此，实施商品房预售制，严格的监管措施十分必要。由房地产行政主管部门会同银行对预售资金实施监督管理，将预售资金存入专门账户，根据工程进度放款，能够降低房地产开发项目烂尾风险。同时，加强预售资金监管，将规范房企合理使用资金，有利于房企稳健经营，还有利于维护住房消费者合法权益，促进市场平稳健康发展，稳定预期。有关机构的监测数据表明，商品房预售资金监管能够使预售合同相关的民事纠纷数量大大下降。

为了更好保护购房者权益，避免楼盘“烂尾”情况的发生，预售资金监管应更为严格和精细。从近期多地出台的预售资金监管办法来看，不少城市正在朝这一方向努力。比如，北京市近日出台的《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》将预售资金监管的时间起点前移。过去，预售资金从网签开始才纳入监管，按照新征求意见稿，调整为先监管后网签，这能够避免此前将预售资金转到开发商账户，再转到资金监管账户过程中可能出现的资金挪用情况。征求意见稿还提高了资金监管的额度，要求重点监管资金每平方米不低于5000元，较此前有大幅提高。

可以预见，各地加大预售资金监管力度，客观上将促使企业进一步提升运营能力，有利于房地产企业朝着健康经营、信用良好方向努力。一些城市实施的与企业信用等级挂钩的差别化预售资金监管政策，加强了稳健房企的竞争优势。

Referenced from:http://paper.ce.cn/jjrb/html/2021-11/17/content_453611.htm

中国恒大主席许家印变卖个人资产 已为恒大注入超70亿元资金--媒体 | 路透 update:2021-11-17
第一财经周二援引知情人士称，从7月1日至今，为了维持集团流动性，中国恒大3333.HK董事局主席许家印已透过变卖个人资产或质押股权等方式筹集资金，累计已向集团注入超70亿元人民币现金。

路透稍早报导称，根据文件和一位知情人士透露，正当地产开发商中国恒大忙于偿还债务之际，其创始人正在设法出售艺术品、书法作品以及两处高档住宅等奢侈品资产，以便腾出资金。

两位知情人士上个月告诉路透，中国当局要求63岁的许家印动用部分个人财富用于帮助给债券持有人的支付款项。恒大在履行债券偿付义务时遇到麻烦，在各类市场“激起千层浪”，使其许多投资者、债权人和供应商陷入财务混乱。

Referenced from:https://cn.reuters.com/article/china-evergrande-xu-private-assets-1116-idCNKBS2I113K?il=0

银保监会再发声，传递出什么信号？ update:2021-11-17
关于房地产，银保监会再次发声强调要“稳地价、稳房价、稳预期”。这在当前行业形势严峻、头部企业暴雷不断和部分地区放松市场调控的情况下确实需要再次强调，因为中国内地房地产行业长期以来高位运行所积累的涉房风险已让涉房行业成了高危行业，内地房地产行业再也经不起大涨大落过山车式的折腾了，而与此紧密相关的土地财政、涉房金融亦是如此。

“三稳”目标看起来确实没有问题，也是行业调控应该实现的总体目标与方向。但是如果再保持目前的行业调控力度和范围不变，而不进行前瞻性、系统性的结合行业变化的及时调整的话，恐怕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标很难达到，而且还可能会走向愿望的反面。

第一、房价与地价紧密相连，如果大量房企出现问题，不但土地财政无法维持，稳地价也就成了一句空话。

目前大量民营房企的流动性压力已非常严重，在公开市场的排队暴雷和在土拍市场的集体“躺平”已然显现，土拍市场中市场化房企的大幅撤出和国央企、地方平台公司成为主流，必然会导致土地财政的式微。各地政府为防止烂尾而强化预售款监管，以及为防止楼价下跌引发的连锁反应而推出的“限跌令”，也让以价换量来挽救房企和房地产行业流动性的努力可能无法奏效。在压力重重的房企流动性面前，“稳地价”自然而然也就成了“镜花水月”。

君不见，第二轮土地集中出让流拍率和零溢价率已经达到了宗地的52%、第三轮土地集中出让的条件已经大大放宽了吗？

第二、银保监会要求“三稳”，但是高度依赖土地财政的地方政府是需要过日子的，土地财政压力之下可能会让稳地价落空。。

目前地方政府负债高企，全国财政有盈余的只剩下上海一个城市，经济下行与疫情影响导致的增支减收多项因素叠加，地方财政的压力可想而知。高度依赖土地财政的地方政府在财政支出压力下，已出现了以哈尔滨、沈阳、长春为代表的抱团壮胆放松楼市调控调控的试探，而下一步为了多卖地和多获取卖地收入，地方政府在土拍市场发生“踩踏”效应也并非完全没有可能。

目前多个地方政府所颁布的“限跌令”，一方面是出于防范楼价下跌导致下属平台公司以土地为抵押品的爆仓问题的风险，另一方面也是防止楼市下跌引发与地价下跌形成恶性循环并引发土地出让困难的被迫之举。而“限跌令”导致的房企流动性恶化，反过来同样也会伤及土拍市场的活跃度与地价稳定。

第三、“三稳”多重目标之间实际上存在内在逻辑矛盾，而各项调控措施又破坏了市场机制的调节作用，会让楼市和土拍市场陷入停滞状态，从而反过来推高行业风险和涉房风险。

稳地价的前提是稳房价并保持楼市一定的交易量，但是在楼市下行期只有通过以价换量才能保持一定的交易量和房企的流动性，进而为稳地价提供市场流动性支持。但是以价换量的楼价下降必然带来地价的下跌，而不能以价换量，则可能引发的流动性下降更会危及房企生存和地价稳定。另外楼市和土地市场还具有资本品所普遍存在的买涨不买跌的特征，为保流动性以支持房企活下去和支持地方土地财政的以价换量，除了难以达到稳地价的目标之外，更难以实现对市场而言的稳预期的目标。

因此，在“三稳”存在内在矛盾与逻辑冲突的情况下，保证市场的有效性才是根本，否则可能会全盘皆输。如果坚持目前的调控措施不放松的话，房地产市场演变为以国央企和平台公司为主，将会使房地产市场失去真正的市场功能，“猪八戒啃猪蹄”式的土拍市场自然也就会让土地财政实现归零了。因此，救市不救企、救行业不救企业，应该成为宏观政策层面以及涉房行业主管与监管部门是否调整当前政策方向和如何调整当前政策方向的最大公约数。

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