经济日报多媒体数字报刊 update:2021-9-30
近期召开的中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会在谈到房地产市场时，提出了“两维护”，即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。这是近年来央行货币政策委员会季度例会上首次提及房地产市场，尤其是在近一段时间房地产市场信用风险事件增多的背景下，引发市场的高度关注。

随着房地产行业进入深度调整期，个别房企项目停工、资金链吃紧、因经营困难寻找战略投资方的消息不时传出，涉及的既有地方房企，也有头部房地产企业。再加上近期部分房企大幅降价销售回笼现金，部分城市出台了“限跌令”，种种消息引发了各方对房地产市场的担忧。

在此次货币政策例会提出“两维护”后，有人提出，这是不是意味着房地产信贷会“大放水”，房企还能重走高杠杆和高负债的老路？

需要认清的是，上述提法并不代表房地产金融政策会“急转弯”，更不代表房地产行业融资环境会大幅宽松。货币政策委员会例会提出，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持宏观杠杆率基本稳定。同时，强调坚持把服务实体经济放到更加突出的位置，这意味着货币政策仍将“稳”字当头，不会大水漫灌。再加上近年来，央行多次重申“房住不炒”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期。监管部门先后通过“三道红线”和房地产贷款集中管理制度，分别从房企和银行两端发力，为房地产行业“挤泡沫”。这一系列举措表明，房地产金融政策仍将保持定力，保持连续性、一致性和稳定性。

但是，对于潜在风险仍然需未雨绸缪。房地产行业体量大、产业链长，在金融体系中也占据了不少的分量。正因如此，近期市场对于房地产市场风险引发银行不良贷款增多的担忧较为集中。

2020年，央行对1550家银行进行压力测试的结果显示，大中型银行对整体信贷资产质量恶化的抵御能力较强。从整体看，当前，金融风险趋于收敛，金融业总体平稳健康发展，金融机构总体运行稳健，宏观政策工具充足，监管体制比较健全，防范化解金融风险经验丰富，金融系统有能力、有信心、有条件战胜各类挑战。也需要注意到，央行在压力测试中还显示，部分中小银行的抵御能力较弱，同时提示，房地产贷款等领域风险值得关注。

这就要求有关部门要高度关注房地产企业的经营状况，针对房地产行业建立风险预警机制，监测市场舆论动向，强化对市场预期的前瞻性指引，防患于未然，切实维护好房地产市场的健康发展。

Referenced from:http://paper.ce.cn/jjrb/html/2021-09/30/content_450664.htm

热点聚焦：中国监管层“双维护”基调纾困房地产业 政策向刚需按揭倾斜 | 路透
update:2021-9-30
中国恒大危机爆发后，中国金融监管层近日首提“双维护”，给处于困局中的房地产行业带来了一些曙光。市场分析认为，不能把这次会议的基调理解为对房地产市场调控的放松，只是严管控政策迎来了边际转变，预计房地产融资端环境有望小幅缓和，住房按揭贷款政策松绑最为必要，将会先行。

拥有1.9万亿元庞大债务的中国恒大陷入债券兑付危机，引发整个中国房地产业风声鹤唳，中国同策研究院研究总监宋红卫说，“（央行）再不出手，可能年内还有几十家企业要倒。”

今年以来，中国房地产企业在“三道红线”、贷款集中度、三线四档等政策下爆雷不断，华夏幸福、泰禾、蓝光发展、中国恒大相继陷入资金链断裂困局。

“央行这不是’救市’，而是在维稳，”宋红卫称。

他表示，目前房地产政策不大可能出现整体性放松。宏观审慎相机抉择的调控手段就是要求根据市场实际情况来调整，过度的收紧不利于房地产市场的稳定。

中国央行第三季度货币政策例会上提出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。两天后，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，指出“金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。

宋红卫并指出，央行连续两次发声力挺房地产，有两个方面的影响，一是给房地产市场稳定预期，目前整个行业面临抽贷，断贷以及产业链停工的现象。二是最核心方面，四季度贷款额度紧张的局面有可能会缓解。对于房地产市场来讲是利好。

“央行罕见提及房地产...预计未来融资端环境或有望迎来小幅缓和，”平安证券分析师杨侃表示。

“房地产调控不会放松，但也不是线性收紧的趋势，到了某个阶段就到了政策稳定的阶段，”渣打银行首席经济学家、大中华区研究部主管丁爽称，“特别是‘三道红线’，现在越来越多企业慢慢往黄或绿转变，达标的企业面临的信贷环境会慢慢改善。”

中国官媒经济日报周三发表评论文章称，不能因为个别房企和个别城市房地产市场出现一些新情况，就轻言放松调控；“房住不炒”，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调不应也不会改变。

“目前整个融资处于半瘫痪了，”宋红卫指出，现在能发出债的房地产企业不超过五家，而信托去年就在收紧；甚至原本可以垫资的建造商现在也不让垫资，也侧面给企业增加了现金流压力。

不同政策有交叉影响，“三条红线”要求现金流覆盖短期债务，但是“两集中”供地政策又造成现金流集中支出，短时间又踩上了“三条红线”。

市场人士分析认为，房地产融资端可能出现微调，住房按揭贷款可能率先调整。“关注按揭端放款速度及利率的变化”，杨侃表示，比如放宽按揭贷款审批条件、缩短按揭贷款放款周期等，目前新房放款周期普遍在3-6个月，二手房更长。这将带来销售回款端资金改善，利于保障住房刚需消费。

楼市刚需将优先满足

中国住房按揭贷款可能成为高压政策放松的窗口。官方媒体经济参考报等均发声指出“防止政策调整误伤合理的市场需求”、“楼市调控应注意满足刚需”。

以此来看，住房消费者获得正常的按揭贷款，以及正常（不加价的）按揭贷款利率的可能性增加。

中国银保监会9月份初也提到，银保监会将督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。

“中短期来讲，当前基本面加速下行背景下，有增加刚需按揭支持基本面防风险必要;中长期来讲，有一定的需要刚需按揭创造信用功能的必要。” 兴业证券分析师靳璐瑜、阎常铭在联合撰写的报告中称。

他们并表示，几乎所有海外经济体，在经济增长面临一些压力情况下，不同程度的依靠地产创造信用。中国在去供给端杠杆后，未来支持刚需群体的按揭可能更多的承担信用创造功能。

“（放松按揭贷款）一部分解决了刚需买房的问题，同时提供房企适度的健康的资金链循环窗口，若各个环节都堵死了，那就真的完了，”宋红卫称。

中国央行原行长周小川日前在复旦大学首席经济学家论坛上演讲还指出，住房贷款是一个非常重要的有收入再分配功能的金融业务。

周小川说，“往往富裕的人可能是全款买房，同时存款比较多，大家往往说80%的存款是20%的人存的，这些存款可以支持中低收入的人贷款买房，这样实际上有非常好的收入分配的作用。”
Referenced from:https://cn.reuters.com/article/china-real-estate-market-cen-loan-0930-idCNKBS2GQ08D?il=0

update:2021-10-9
在城里务工三四十年的大龄农民工，正在面临或即将面临在何处养老的选择，县城比村里商业发达、生活服务设施完善，又没有城市消费水平高、生活压力大，成为越来越多大龄农民工养老新选择。

　　56岁的赵月娥最近有些干不动了，早上手机闹铃叫不起床，中午馒头啃一半就能睡着。她在沈阳挨家串户做保洁，到今年11月份，正好满35年。

　　据国家统计局发布的《2020年农民工监测调查报告》统计，像赵月娥一样的50岁以上的大龄农民工有6854.4万人。“上有老、下有小”，到了不能靠自己打工赚钱的年纪，在城里务工三四十年的大龄农民工，都面临或即将面临这样一个选择难题：进城养老，还是返乡养老？

　　适应不了农村，也住不起城市

　　赵月娥早就计划好了，等干到58岁，就回辽宁朝阳农村老家养老，因为，村里还有82岁的老母亲和64岁的表姐。父亲去世得早，20多岁就进城打工的赵月娥，希望在母亲有生之年再孝顺孝顺。

　　村里空气好，这几年村容村貌大变样，村村通公路和网络。住宅宽敞，左邻右舍熟悉，在大院养些鸡鸭，种些青菜，也能保障最基本的生活。而在城里生活成本高，赵月娥不愿给女儿添负担。

　　“8000元一平方米的城郊小房子也能买得起，可买完之后的生活也要考虑。”来自辽宁铁岭农村、今年63岁的陈勇曾在辽宁沈阳铁西区一家农贸市场里卖菜，生活收支账算得“顺溜”，两个儿子已经成家立业，有时还能给自己零花钱。

　　老两口辛苦多年，省吃俭用一辈子攒下近50万元存款，每月还能领到新农合保险养老金。而日常生活用度、医疗支出、生活压力大等问题，让老两口选择回老家。

　　“谁不想在生活了半辈子的城里养老呢，但是儿子也要养家，硬留在城里，子女负担太重。”陈勇说。

　　新冠疫情突发时，赵月娥决定提前“退休”，没想到回村的生活更“辛苦”。告别土地30多年的赵月娥基本没干过农活，清理鸡笼里的粪便直不起腰，黄瓜秧浇水过多叶子发黄，维修漏风的窗户花了半个月时间……“比擦窗户抹柜子累多了，自家的事全要自己干，有些事还做不好。”赵月娥说。

　　而没有手机流量的日子最难熬，母亲睡得又早，赵月娥感到比在城里的日子孤独。今年疫情得到有效防控，她又回到沈阳做起了保洁。

　　“保留户籍，两地养老”成为新选择

　　9月25日18时，路灯亮起，音乐响起，小广场上聚集起跳广场舞的阿姨们。65岁的蔡文英就是其中之一，2019年，她转让了四亩地的土地使用权，在辽宁锦州市沟帮子镇上的高端小区买了一个78平方米的两居室，总共花费27万元。而在医疗上，高血压、颈椎病等慢性病在镇里的医院就能治疗和开药，就算有急难重症，距离锦州市区仅70多公里，去城里看病也不算难事。

　　辽宁沈阳辽中区(原辽中县)诚信房产中介总经理李财有也深有同感。据他介绍，辽中区辖163个行政村，他们的主力客户都是户口在村里的大龄农民工。近几年，随着辽宁省内大城市房价上涨，像蔡文英一样，曾在大城市打工，如今选择在乡镇养老的人逐年增加。镇上商业比村里繁荣，物流也更发达，生活服务设施跟大城市比相差不太多，但是消费水平却差距很大。

　　“我在镇上的生活，比在城里惬意。”蔡文英表示，平时没事和老人们一起遛弯、打牌，晚上跳广场舞，生活也没那么枯燥，互联网快速发展，需要的生活用品都能在网上买到。蔡文英还将自己跳舞的短视频发在了短视频平台上，还经常有粉丝留言评论。她还上网冲浪，浏览新闻资讯，也不怕跟儿子没有共同话题。

　　“保留户籍，两地养老”成为不少大龄农民工新的养老方式。67岁的李桂芝在每年冬天都会和儿子一家住在南京，天气暖和时，再返回村里居住。她的户籍在辽宁东港老家，村里发展村办集体企业，种植丹东草莓让全村人致了富，不仅年底能拿到3000元的分红，还有大病救助、居家养老等多项服务保障。志愿者每周提供一次上门服务，理发、维修水管、换灯泡……一些老人难办的事，在李桂芝的村里都不是难事。

　　此外，李财有表示，养老院仍是多数人最不愿意去的地方。受“被弃养，才去养老院”“自由惯了，不习惯过集体生活”“和儿女住在一起才是天伦之乐”等影响，仅有小部分失能、半失能农村老人选择住进养老院。

　　无论何处养老，都应有宜居环境

　　越来越多的大龄农民工面临在哪养老的抉择，对相关政府部门来说，则面临的是如何使人口迁移居住更合理、更科学的问题。“一味引导高龄农民工进城养老并不一定是良方，无论在城市，还是乡村养老，都应有宜居环境。”辽宁社会科学院社会学研究所所长王磊说。

　　王磊表示，对于想要返乡养老的高龄农民工来说，在农村城市化进程发展中，中小城镇尽量保护农村耕地和树木植被，一些社区保留农耕时代的格局，让老人能够很快适应是较好的解决办法。对于想要留在城市养老的高龄农民工，实施优惠的购房政策、建立慈善基金救助贫困人群、针对老弱病残人群实行集中供养则是更有效的手段。

　　李财有与多位大龄农民工交谈后发现，对老人来说，良好的物质条件固然是基础，但更需要良好的精神氛围，如子女对老人的赡养精神、社区精神文化生活等。他表示，可以在进行城镇化建设的同时，以优惠政策吸引大龄农民工子女在家乡发展，或者将农村发展与工业、旅游业等结合起来，形成地区特色，大龄农民工也会愿意回流。

　　王磊则认为，农民工是一个特殊的群体，对他们来说，抵御风险的能力并不高。随着经济、社会各方面的发展，农民工的养老模式也将面临新的选择，如何更好激发农村经济活力，让该群体有着更多的收入来源，保障其老有所依、老有所养或许是所有人需要深思的问题。
Referenced from:https://www.chinanews.com/gn/2021/10-08/9581388.shtml

“哈尔滨发布”官方微信10月10日消息，哈尔滨市住建局等部门日前制定《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。

　　此次哈尔滨出台促进房地产市场平稳健康发展十六条举措，旨在稳地价、稳房价、稳预期，促进全市房地产市场健康平稳发展。根据最新政策，大中专以上学历的人才在哈尔滨购房将获得补贴；放宽二手房公积金贷款房龄年限。

　　其中，对与本地用人单位签订聘用合同或服务协议、缴纳6个月社保的，以及已自主创业的，年龄在35岁以下的各类人才，在哈尔滨购置首套商品房时即可享受购房补贴。发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生（含技工院校）2万元。

关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见

　　为认真贯彻落实国家、省稳地价、稳房价、稳预期的总体目标，促进我市房地产市场健康平稳发展，制定本意见。

　　一、按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限，加快推进项目建设。对年度信用等级为绿牌和蓝牌的开发企业，2022年6月1日前，取得土地使用权的房地产开发项目，在2022年12月31日之前，高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的，企业可按栋申请商品房预售许可证。

　　二、2022年12月31日前，对于已实施商品房预售资金监管的房地产开发项目，满足返还条件的，应尽快予以返还。同时，根据企业信用和项目建设进展实际，监管资金入账金额在扣除5%留存监管资金后仍有余额的，在返还各阶段监管资金的基础上，每阶段提高原来应返额度的20%，以减轻企业流动资金压力。

　　三、为吸引留住具有大中专以上学历的人才在哈购房，施行购房补贴政策，对与本地用人单位签订聘用合同或服务协议、缴纳6个月社保的，以及已自主创业的，年龄在35岁以下的各类人才，在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴。购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生(含技工院校)2万元。购房人才的购房情况经人社、教育、住建部门共同认定，购房人出具经网签确认的商品房买卖合同后，市财政将资金拨付资金申请部门负责发放。本项补贴以家庭为单位，夫妻双方不能同时享受。享受本项补贴政策的，不再享受哈尔滨市人民政府及其所属部门出台的其他住房补贴政策。

　　四、对原籍不在当地，因工作或上学等各种原因来哈的新市民，在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴，购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准为1万元，购房人出具经网签确认的商品房买卖合同后，市财政将资金拨付资金申请部门负责发放。享受本项补贴政策的，不再享受哈尔滨市人民政府及其所属部门出台的其他住房补贴政策。

　　五、自2021年10月1日起，新出让的土地项目(以发布土地出让公告时间为准)，缴纳土地出让起始价的20%作为竞买保证金，土地出让合同签订后，一个月内缴纳土地成交价款的50%，六个月内缴齐剩余土地成交价款，并按照规定缴纳相应利息。

　　六、自2021年10月1日起，全市普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。

　　七、实际用于居住用途的公寓房屋，水、电收费持续执行民用价格标准。

　　八、在确保房屋抵押物价值的前提下，结合我市实际，放宽二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年。

　　九、允许异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款，实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。

　　十、县(处)级女干部和高级职称女性专业技术人员住房公积金个人贷款年龄由55周岁调整为60周岁。

　　十一、放宽灵活就业人员建户缴存公积金政策，社保开户即可申请缴存住房公积金。

　　十二、放宽住房公积金组合贷款业务，职工使用公积金贷款仍不能满足需要的，可申请组合贷款。

　　十三、健全网上舆情监测机制，统一房地产市场数据信息和发布口径，在政府网站和主流媒体进行发布，各相关职能部门依法依规查处各类不实信息，依法依规处置房地产信息网络传播乱象，规范信息传播秩序，及时回应社会关切。

　　十四、各区、县(市)政府要切实履行房地产市场属地主体责任，积极引导支持房地产开发企业开展促销活动。自然资源规划、财政、税务、金融、住建、公积金、不动产等有关部门要大力协同，适时研判房地产市场走势，做好市场监测分析工作。各房地产开发企业要强化企业主体责任，找准产品定位，提升产品品质，共同促进全市房地产市场稳定发展。

　　十五、市九区按上述意见执行，各县(市)可结合本区域实际情况参照执行。

　　十六、本意见自2021年10月1日起施行，有效期至2022年12月31日，期间根据国家有关政策和市场形势变化适时予以调整，具体解释工作由市住建局负责。

Referenced from:http://finance.eastmoney.com/a/202110102132536616.html

符合条件的公共租赁住房的承租人、共有产权住房承购人及共同居住人可以将户籍迁入公共租赁住房、共有产权住房。公共租赁住房租赁合同解除，或共有产权住房发生产权转移的，应当同时履行将公共租赁住房、共有产权住房内的户籍迁出的义务。无处落户的，迁至区政府公共集体户口。

公租房／共有产权住房限制

住户应按照规定及公共租赁住房租赁合同和共有产权住房买卖合同、共有协议约定使用住房，并配合市住房保障办公室及运营单位按规定进行的巡查工作，不得有以下行为：

　　（一）违反规定或者约定擅自互换、出租、转租、转让、抵押、赠与住房或者共有产权住房产权份额；

工程建设、设备安装、房地产中介等商业机构，不得为公共租赁住房和共有产权住房违规提供建设、安装及中介等服务。

第八条
因生活或者医疗需要，公共租赁住房和共有产权住房住户的直系亲属、必需的看护人员需要在住房内共同居住的，应当在入住前将有关信息告知运营单位。运营单位对允许共同居住情况予以登记并做好日常监管。

未经其他产权共有人书面同意，共有产权住房的承购人不得单方对共有产权住房设立居住权。共有产权住房的承购人去世，继承人在本市无自有住房的，可以提交继承公证文件后重新与代持管理机构签订《共有产权住房共有协议》、继承承购人产权份额作为共有产权住房继续居住使用；继承人在本市有自有住房或者虽无自有住房但选择转让共有产权住房的，应按规定办理转让手续，继承转让收益。

转让或者换购共有产权住房的，办理转让手续时应当腾退住房，暂时无法腾退的，可以按上一年度房屋租金参考价向产权受让方租赁所出让的共有产权住房临时居住，但最长租期不得超过一年。

既有公共租赁住房和共有产权住房物业管理区域或者楼栋应在2年内逐步配备人脸识别、指纹密码等智能化安保系统，替代非必要巡查程序；新建、配建公共租赁住房和共有产权住房物业管理区域或者楼栋应在交付使用前完成配备。

公共租赁住房和共有产权住房物业管理区域及时纳入社区管理，符合条件的公共租赁住房承租人、共有产权住房承购人及共同居住人可以将户籍迁入公共租赁住房、共有产权住房。公共租赁住房租赁合同解除，或者共有产权住房发生产权转移的，应当同时履行将公共租赁住房、共有产权住房内的户籍迁出的义务，无处落户的，迁至区政府公共集体户口；拒不迁出的，由公共租赁住房、共有产权住房产权人及其委托的运营单位申请将其户籍迁至区政府公共集体户口。

市住房保障办公室会同运营单位，对公共租赁住房承租人家庭、共有产权住房承购人家庭的持有本市住房情况，通过大数据比对等方式每年定期进行核查，发现承租人家庭或者承购人家庭持有其他住房并且未按规定主动申报的，由市住房保障办公室向公共租赁住房承租人发出《终止住房保障决定书》并收回住房，或者由代持管理机构责成共有产权住房承购人限期改正并追究其违约责任。

运营单位应按合同、协议约定，由服务督导员、物业管理人员进行公共租赁住房和共有产权住房居住使用情况巡查，及时掌握住户家庭人员变化、房屋使用、室内设施状况等情况，并做好巡查记录建档管理。公共租赁住房在一个租赁合同期内应全部进行轮流巡查；同时，每年按不少于30%的户数进行“双随机、一公开”抽查。对两年内没有违规使用记录、没有发现违规使用线索的住房，每年巡查不超过1次。

　　组织巡查时，服务督导员、物业管理人员应不少于2人并按照规定佩戴、出示工作证件，当场向住户发出《巡查通知书》，告知巡查内容及巡查方式，得到住户同意后方可进入户内，并由住户在场全程陪同。巡查应遵守尊重住户生活习惯、工作快捷简短、取得信息最少够用、严格保护个人隐私的原则。

　　既有公共租赁住房和共有产权住房物业管理区域或者楼栋应在2年内逐步配备人脸识别、指纹密码等智能化安保系统，替代非必要巡查程序；新建、配建公共租赁住房和共有产权住房物业管理区域或者楼栋应在交付使用前完成配备。

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