刘渊：房地产税改革意欲何为？

刘渊：房地产税改革意欲何为？ update:2021-10-28
10月23日，全国人大常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点。消息传出，即引发社会各界关注。房地产税改革不仅影响房地产行业未来的发展，也和每个普通人的生活息息相关。

在众多解读房地产税的文章中，有相当数量的观点倾向于：一旦开征，房地产行业原有运行模式将被颠覆，其影响将是巨大而深远的。股市的表现也似乎印证了这点，A股港股的房地产板块均在消息传出后出现连续下跌。

对于上述观点，笔者有不同的看法。在我看来，现阶段，房地产税主要还是预期调节的工具，对于市场的影响将是渐进的，而非颠覆性。

判断的依据来自我们如何理解宏观房地产政策的目标以及楼市目前的实际情况。

首先，我们房地产政策的主要目标是维持市场平稳。目前我们看到的各项调控政策，其实都服务于这个目标。而这一点主要是由房地产行业的规模巨大——这一客观事实决定的。

如以下数据所显示：2020年全国商品房销售额高达17.4万亿，房地产开发投资完成额14万亿。房屋新开工面积22.4亿平方米，施工面积92.7亿平方米。2020年房地产企业土地购置费4.4万亿，地方政府土地出让金8万亿，而地方政府本级财政收入则为10万亿。

房地产不仅规模远超其他行业，且上下游关联产业众多。因此一旦发生巨大下滑，对经济增长造成的缺口没有其他行业可以弥补。笔者在与一些研究机构的宏观分析师交流时，经常听到这样一个观点，“预测中国经济的好坏，主要看房地产的表现”。房地产的重要性可见一斑。

联系到今年下半年以来，房地产政策的收紧，并不意味着中央对房地产行业态度转变，而仍然是维持房地产稳定发展大方向的结果。比如对当前楼市影响最大的两项政策“房企融资三条红线”和“房贷集中度管理”均为去年制定，目的明确指向维持房地产市场平稳发展。今年上半年全国房地产增长远超正常水平，楼市过热风险凸显。为维持全年市场平稳，因此下半年楼市政策显著收紧，尤其是房企融资和房贷收紧。按目前情况，即使四季度全国楼市销售数据出现大幅下滑，按全年成交量来看，依然能维持和去年基本相当的水平。

因此，我们仍然维持在过去两年的年度报告中对政策方向的判断，即：

在当前复杂的国内外环境下，维持一个稳定的房地产市场，恐怕是最佳的选择。“稳市场”不仅是 2020
年政策的目标，也可能是未来相当长一段时间内政策的目标。对于“稳”的含义，一二线城市主要是控房价，既要防止价格上涨激化泡沫，也要防止价格下跌导致市场信心崩盘。对于三四线城市，“稳”的主要是成交量。

因此，在找到替代行业之前，政策的目标仍然是维持房地产市场平稳发展。在最近的官方表述中，仍然维持了这一目标。

“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。就当前整个房地产市场而言，合理的资金需求正在得到满足，风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变”（新华社，“十问中国经济”，2021.10.24）

而对房地产税的作用，目前主流的观点主要集中在以下三点：一是，抑制投资需求，防止房价过快上涨；二是，补充政府收入；三是，调节贫富差距，实现共同富裕。

第一点作用其实就是预期调节工具。预期是影响楼市的重要因素。经过20多年长期上涨，看涨房价已成为国内楼市的主流预期。2021上半年年楼市的大涨，主要就是看涨预期的推动。这一判断，在笔者前两篇文章（《推动楼市反弹的力量正在消失》，《楼市回暖是因为信贷放水吗？》）中均有阐述。

因此，稳预期成为稳楼市的重要前提。不应让市场形成房价必然上涨的一致性预期，否则既无法实现楼市的平稳发展，也蕴含巨大的泡沫风险。

而在这方面，房地产税可以用较小的代价，起到抑制投资投机需求的作用。这里较小的代价指的是给市场房地产税即将来临的心理预期：从少数试点城市，到试点增加；征收细则媒体大讨论，然后逐步落地；分阶段（5年）实施的方案等。同时，房地产税不需要一下子全国全面铺开，房地产税早晚会来的心理预期，即可有效地抑制投资需求。

另一方面，房地产税的预期调节也能起到对冲救市政策，防止房价反弹的作用。为了维持楼市平稳发展的大方向，在楼市低迷期，政策放松托市是自然的选择。但这种稳市场政策，不应被视作房价即将反弹的信号。去年疫情后到2021上半年的楼市波动即为反面案例。当前楼市急刹车，市场大幅冷冻。为稳定市场，放松房企融资，放松按揭额度限制等稳市场政策出台之时，不应引起市场预期的波动，此时房地产税预期可作为对冲。

而从第二点补充政府收入的角度来看，房地产税并不是最佳选择。

“从征税角度来说，税收是一种拔鹅毛的艺术，鹅毛肯定要拔，高水平的表现是：既把鹅毛拔下来，又不让鹅叫唤，或者少叫唤”以上这句话摘自2015年的人民日报文章“房地产税能给百姓带来什么”。从征税的角度来看，现有的高房价模式本质上也是一种税收。政府通过卖地和相关交易税费获取财政收入，政府的收入高而“缴税”民众的意见小。

如果用房地产税替代卖地和相关税收，需要比较高的税率和比较低的免征率才能达到，如何平衡民众的意见难度不小。根据央行2019年城镇居民家庭资产负债调查，中国拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。全国住宅总市值约400-500万亿。如果首套房免征，二套房1%税率，三套房2%税率，则一年可征收房地产税2.5万亿。相比土地财政而言收入相当有限，而且上述税率，按目前的房价和民众收入水平，其实已经不低了。因此，打算用房地产税补充政府收入，这笔账恐怕并不合算。

而第三点作用，调节贫富差距，实现共同富裕，确实是房地产税可以达到的效果，但房地产税并非是唯一手段。而且征收中也存在技术上的难点，针对多套房征税相对容易实现，但如何避免误伤低收入人群难度不小。比如在市中心有高市值住房的低收入人群，应该如何征税？如果为了保护低收入人群，免征范围过于宽松，则必然将提高房地产税的整体征收成本。

因此，从长远来看，房地产税的改革有助于整体经济的健康发展，但短期政策目标还是维持市场平稳，改革只能是渐进式推进，而不会是颠覆式发展。短期对房地产市场不必太悲观。但同时，我们也应该看到房地产高增长时代已经结束，持有环节收税大势所趋。未来试图通过炒房囤地获取高收益的模式难以再现，行业需要主动适应这样的变化。

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