刘渊：房地产税改革意欲何为？ update:2021-10-28
10月23日，全国人大常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点。消息传出，即引发社会各界关注。房地产税改革不仅影响房地产行业未来的发展，也和每个普通人的生活息息相关。

在众多解读房地产税的文章中，有相当数量的观点倾向于：一旦开征，房地产行业原有运行模式将被颠覆，其影响将是巨大而深远的。股市的表现也似乎印证了这点，A股港股的房地产板块均在消息传出后出现连续下跌。

对于上述观点，笔者有不同的看法。在我看来，现阶段，房地产税主要还是预期调节的工具，对于市场的影响将是渐进的，而非颠覆性。

判断的依据来自我们如何理解宏观房地产政策的目标以及楼市目前的实际情况。

首先，我们房地产政策的主要目标是维持市场平稳。目前我们看到的各项调控政策，其实都服务于这个目标。而这一点主要是由房地产行业的规模巨大——这一客观事实决定的。

如以下数据所显示：2020年全国商品房销售额高达17.4万亿，房地产开发投资完成额14万亿。房屋新开工面积22.4亿平方米，施工面积92.7亿平方米。2020年房地产企业土地购置费4.4万亿，地方政府土地出让金8万亿，而地方政府本级财政收入则为10万亿。

房地产不仅规模远超其他行业，且上下游关联产业众多。因此一旦发生巨大下滑，对经济增长造成的缺口没有其他行业可以弥补。笔者在与一些研究机构的宏观分析师交流时，经常听到这样一个观点，“预测中国经济的好坏，主要看房地产的表现”。房地产的重要性可见一斑。

联系到今年下半年以来，房地产政策的收紧，并不意味着中央对房地产行业态度转变，而仍然是维持房地产稳定发展大方向的结果。比如对当前楼市影响最大的两项政策“房企融资三条红线”和“房贷集中度管理”均为去年制定，目的明确指向维持房地产市场平稳发展。今年上半年全国房地产增长远超正常水平，楼市过热风险凸显。为维持全年市场平稳，因此下半年楼市政策显著收紧，尤其是房企融资和房贷收紧。按目前情况，即使四季度全国楼市销售数据出现大幅下滑，按全年成交量来看，依然能维持和去年基本相当的水平。

因此，我们仍然维持在过去两年的年度报告中对政策方向的判断，即：

在当前复杂的国内外环境下，维持一个稳定的房地产市场，恐怕是最佳的选择。“稳市场”不仅是 2020
年政策的目标，也可能是未来相当长一段时间内政策的目标。对于“稳”的含义，一二线城市主要是控房价，既要防止价格上涨激化泡沫，也要防止价格下跌导致市场信心崩盘。对于三四线城市，“稳”的主要是成交量。

因此，在找到替代行业之前，政策的目标仍然是维持房地产市场平稳发展。在最近的官方表述中，仍然维持了这一目标。

“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。就当前整个房地产市场而言，合理的资金需求正在得到满足，风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变”（新华社，“十问中国经济”，2021.10.24）

而对房地产税的作用，目前主流的观点主要集中在以下三点：一是，抑制投资需求，防止房价过快上涨；二是，补充政府收入；三是，调节贫富差距，实现共同富裕。

第一点作用其实就是预期调节工具。预期是影响楼市的重要因素。经过20多年长期上涨，看涨房价已成为国内楼市的主流预期。2021上半年年楼市的大涨，主要就是看涨预期的推动。这一判断，在笔者前两篇文章（《推动楼市反弹的力量正在消失》，《楼市回暖是因为信贷放水吗？》）中均有阐述。

因此，稳预期成为稳楼市的重要前提。不应让市场形成房价必然上涨的一致性预期，否则既无法实现楼市的平稳发展，也蕴含巨大的泡沫风险。

而在这方面，房地产税可以用较小的代价，起到抑制投资投机需求的作用。这里较小的代价指的是给市场房地产税即将来临的心理预期：从少数试点城市，到试点增加；征收细则媒体大讨论，然后逐步落地；分阶段（5年）实施的方案等。同时，房地产税不需要一下子全国全面铺开，房地产税早晚会来的心理预期，即可有效地抑制投资需求。

另一方面，房地产税的预期调节也能起到对冲救市政策，防止房价反弹的作用。为了维持楼市平稳发展的大方向，在楼市低迷期，政策放松托市是自然的选择。但这种稳市场政策，不应被视作房价即将反弹的信号。去年疫情后到2021上半年的楼市波动即为反面案例。当前楼市急刹车，市场大幅冷冻。为稳定市场，放松房企融资，放松按揭额度限制等稳市场政策出台之时，不应引起市场预期的波动，此时房地产税预期可作为对冲。

而从第二点补充政府收入的角度来看，房地产税并不是最佳选择。

“从征税角度来说，税收是一种拔鹅毛的艺术，鹅毛肯定要拔，高水平的表现是：既把鹅毛拔下来，又不让鹅叫唤，或者少叫唤”以上这句话摘自2015年的人民日报文章“房地产税能给百姓带来什么”。从征税的角度来看，现有的高房价模式本质上也是一种税收。政府通过卖地和相关交易税费获取财政收入，政府的收入高而“缴税”民众的意见小。

如果用房地产税替代卖地和相关税收，需要比较高的税率和比较低的免征率才能达到，如何平衡民众的意见难度不小。根据央行2019年城镇居民家庭资产负债调查，中国拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。全国住宅总市值约400-500万亿。如果首套房免征，二套房1%税率，三套房2%税率，则一年可征收房地产税2.5万亿。相比土地财政而言收入相当有限，而且上述税率，按目前的房价和民众收入水平，其实已经不低了。因此，打算用房地产税补充政府收入，这笔账恐怕并不合算。

而第三点作用，调节贫富差距，实现共同富裕，确实是房地产税可以达到的效果，但房地产税并非是唯一手段。而且征收中也存在技术上的难点，针对多套房征税相对容易实现，但如何避免误伤低收入人群难度不小。比如在市中心有高市值住房的低收入人群，应该如何征税？如果为了保护低收入人群，免征范围过于宽松，则必然将提高房地产税的整体征收成本。

因此，从长远来看，房地产税的改革有助于整体经济的健康发展，但短期政策目标还是维持市场平稳，改革只能是渐进式推进，而不会是颠覆式发展。短期对房地产市场不必太悲观。但同时，我们也应该看到房地产高增长时代已经结束，持有环节收税大势所趋。未来试图通过炒房囤地获取高收益的模式难以再现，行业需要主动适应这样的变化。

Referenced from:https://www.or123.net/?p=390872

当前，房地产市场上出现了“放松调控”的猜测，主要诱因有二。一是个别房企的风险事件引发连锁反应，监管部门对此频频发声；二是有市场监测机构发现，今年10月，个人住房贷款利率首次下降。

接下来，房地产信贷走势究竟如何？“保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。”中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，党中央、国务院关于房地产调控的战略和方针，是做好房地产金融工作的长期遵循。

与此同时，多家商业银行相关负责人也对经济日报记者表示，针对房地产企业的开发贷款，银行将稳定合理资金需求，继续坚持“优选企业、严格管理”原则，准确把握、执行好房地产金融审慎管理制度；针对个人住房贷款，银行2022年的增量安排将基本与2021年相当，重点保障刚需群体的信贷需求。

那么，此前房地产开发贷款一度收紧的原因是什么？个别房企的风险暴露是否与银行信贷资金变化有关？个人住房贷款利率是否有下降空间？信贷资金违规进入楼市整治效果如何？

保障房企合理信贷需求

近期，个别大型房地产企业风险暴露，到期债务未能偿还、部分工地停工、已预售的房产不确定能否按时交付。有市场声音认为，这与银行一致收紧房地产开发贷款有关。

多位业内人士表示，落实房地产长效机制的重要抓手之一，是降低房地产企业的杠杆率、防范房地产贷款过度集中。为此，监管部门已于去年先后出台了多项政策。例如，针对30家重点房企，央行、住房和城乡建设部已形成了资金监测和融资管理规则；央行还建立了“房地产贷款集中度管理制度”，要求银行的房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比不得高于相应上限。

政策实施至今已取得了显著成效。截至2021年9月末，房地产贷款增速已降至8.6%，比全部贷款增速低近3个百分点，其中，房地产开发贷款增速大幅下滑。

需要厘清的是，风险暴露的主因是房地产企业自身经营管理不善。以恒大集团为例，该集团资产总规模超2万亿元，房地产开发项目约占60%。“近年来，这家公司未能根据市场形势变化审慎经营，反而盲目多元化扩张，经营和财务指标严重恶化，最终爆发风险。”邹澜说。

因此，出于风险防控考量，银行收紧了信贷资金，在一定程度上造成了房企的资金链紧绷。一方面，多家银行出现了短期、过激的市场反应，对房地产行业的风险偏好明显下降；另一方面，部分银行误解了重点房企的融资管理规则。“根据规则，‘红档’企业有息负债余额不得新增，但部分银行将其误解为银行不得新发放房地产开发贷款，这就导致了企业将销售回款偿还贷款后，新开工的项目得不到贷款。”邹澜说。

“接下来，房地产调控不会放松，但需要稳定房企的合理资金需求。”中国工商银行投资银行部研究中心相关负责人说，要兼顾“防止过快上涨”和“防止过快下跌”之间的关系，保障金融机构对房企的合理信贷支持，保障房企正常经营、按期交楼。

个人住房贷款优先保刚需

相较于房地产开发贷款的收缩，个人住房贷款市场则没有那么紧张。贝壳研究院日前发表报告称，今年以来，该机构首次监测到个人住房贷款利率下降。今年10月，在其监测的90个城市中，首套房贷利率为5.73%，二套房贷利率为5.99%，均较上个月下调1个基点。

具体来看，有20个城市的个人住房贷款利率下调，除广州、深圳外，多为三四线城市，如中山、无锡、湖州等。其中，14个城市的首套房贷利率下调，14个城市的二套房贷利率下调，重合的9个城市首套、二套房贷利率均下调。

下调的原因是什么？“这要分区域看，主要受需求端、供给端两方面影响。”国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，从需求端看，由于二三线城市房价下降，当前购房者的观望气氛浓厚，短期内购房需求减弱，这导致了个人住房贷款需求下滑，贷款价格下调。

国家统计局10月20日公布的最新数据显示，2021年9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平，二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

曾刚表示，从供给端看，监管部门多次强调要优先保障刚需。因此，各家银行都加大了资金供给力度，同时给予利率倾斜。监管数据显示，截至2021年7月末，个人住房贷款首套房占比已高达92%。

招商银行相关负责人介绍，该行将坚决落实房地产调控政策要求，大力支持自住型刚需，“预计招行2022年个人住房贷款的增速将边际放缓，与2021年的增量安排基本相当”。

“接下来，银保监会将继续保障好刚需群体的信贷需求，督促银行在贷款首付比例、利率方面对首套房购房者予以支持。”中国银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞说。此外，银保监会还将加大对保障性租赁住房的支持力度，研究细化金融支持措施，会同央行推进房地产投资信托基金试点。

严惩违法违规行为

值得注意的是，不论是部分城市房贷利率下调，还是优先保障刚需，都不意味着房地产贷款“总闸门”将放松，更不意味着监管将松动。

“2021年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。”邹澜说，同时，为了遏制少数城市房价快速上涨，监管部门还有针对性地约束了该地区的信贷投放，已取得一定成效。

以二手房为例，根据国家统计局数据，2021年9月，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%，转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

记者走访北京地区的多家银行、房地产中介机构发现，目前北京地区的房贷利率未出现下降。由于临近年末，叠加政策调控因素，多家银行的房贷额度普遍趋紧，放款需排队等待。“可以预测，待房价回稳，这些城市房贷的供需关系也将回归正常。”邹澜说。

既然调控不放松，今年以来，少数城市房价快速上涨的助推力又是什么？信贷资金违规进入楼市是主因。近期，北京银保监局、上海银保监局对多家银行的分支机构开出罚单，事由均涉及“个人消费贷款挪用于购房”“个人经营贷款违规用于购房、违规流入资本市场”等。

记者在采访中了解到，当前在北京、上海、广州、深圳、南京等热点城市，监管部门的重拳整治力度没有减弱。“要坚决遏制信贷资金违规流入房地产领域。”银保监会相关负责人说，目前经营贷违规流入房地产专项排查已基本完成，对于发现的违规问题，督促建立台账，逐项整改至“清零销号”。

该负责人表示，接下来，还要严惩各类违法违规行为，“银保监会已持续四年开展全国性房地产专项检查，基本覆盖了所有热点城市，对发现的违规行为‘零容忍’，对违规问题依法严肃问责”。

http://paper.ce.cn/jjrb/html/2021-10/29/content_452659.htm

据澎湃新闻，11月8日上午，国务院发展研究中心在深圳召开深圳房地产形势座谈会，召集包括万科，佳兆业，卓越在内的代表性房地产企业、深圳房协以及多家金融机构代表参与座谈。座谈内容包括房地产市场总体形势、当前面临的风险以及对房地产税的看法和意见等。
国研中心召集深圳房企和金融机构座谈，调研房地产市场 | 每经网
update:2021-11-9
11月8日上午，国务院发展研究中心在深圳召开深圳房地产形势座谈会，召集包括万科，佳兆业，卓越在内的代表性房地产企业、深圳房协以及多家金融机构代表参与座谈。座谈内容包括房地产市场总体形势、当前面临的风险以及对房地产税的看法和意见等。
Referenced from:http://www.nbd.com.cn/articles/2021-11-09/1986246.html

佳兆业集团发布声明，受佳兆业集团资金流动性困难影响，由深圳锦恒财富管理有限公司发行、佳兆业集团（深圳）有限公司担保的财富产品出现兑付逾期，公司深表歉意。公司正采取多项措施解决问题，包括：广泛征求投资人意见，拿出更为可行的兑付方案；加快深圳、上海等地优质资产处置，回笼资金用于兑付财富产品；梳理可抵押资产，为财富产品提供兑付保障；加快在售地产项目销售，实现快速回款。

10月楼市销售环比回暖

--据中证报，从房企披露的10月份销售数据看，尽管整体销售额同比下滑，但相比9月份已明显回暖。头部房企10月份销售额环比上涨，同时拿地推盘数量逐步回升。另外，新城控股、建业股份等房企积极偿还到期美元债券或美元票据。其中，新城控股拟提前1个多月偿还到期美元债券。

update:2021-11-9

一位直接了解会议情况的人士告诉路透，中国国务院智库--国务院发展研究中心周一与多家房企和银行在深圳举行了会议。

据该消息人士称，参加会议的包括万科000002.SZ、佳兆业1638.HK、平安银行000001.SZ、中信银行0998.HK、建设银行601939.SS以及中铁信托等。

投资者对中国房地产行业不断扩大的流动性危机感到担忧，最近几周出现了一连串的境外债务违约、信用评级下调以及一些开发商的股票和债券遭到抛售。

消息人士称，佳兆业在会中呼吁国有企业收购项目或引入作为战略投资者，帮助民营企业补充现金流。

万科不予置评。佳兆业及出席会议的银行未回覆置评要求。

佳兆业周一稍晚称，正采取多项措施，全力以赴解决问题。该公司官方微信声明显示，具体措施包括：广泛征求投资人意见，拿出更为可行的兑付方案。

上周五开市前佳兆业同系其他三间香港上市公司均暂停股份买卖停牌；此前该公司担保的理财产品发生延期兑付事件，公司称受严峻的房地产市场环境和评级被下调影响，其流动性遇到“前所未有”的压力。

Referenced from:https://cn.reuters.com/article/china-thinktank-real-estates-meeting-110-idCNKBS2HU06I?il=0

消息：中国国务院智库与房企银行会面 | 联合早报网 update:2021-11-9
佳兆业在声明中说，集团正采取多项措施，全力以赴解决问题。这些措施为广泛征求投资人意见，拿出更为可行的兑付方案；加快深圳、上海等地优质资产处置，回笼资金用于兑付财富产品；梳理可抵押资产，为财富产品提供兑付保障；加快在售地产项目销售，实现快速回款。

佳兆业强调，集团总体资产价值大于负债，有足够可供处理的优质资产，为投资人提供财富产品的后续兑付。为尽快制定出更为可行的兑付方案，公司也希望投资人给予佳兆业集团多一点时间和耐心。

公司也呼吁投资者不要前往佳兆业办公场所聚集，如有诉求可与客户经理沟通，由客户经理收集并反馈给佳兆业。

Referenced from:https://www.zaobao.com/realtime/china/story20211109-1211640

高盛逆势买进中国房企债券 | 联合早报网 update:2021-11-9 据彭博社报道，高盛投资组合管理团队成员Angus
Bell表示，该公司一直在通过中国房地产开发企业发行的美元高收益债券来增加“适度风险”。

过去两个月，随着全球债负最重的开发商中国恒大走到潜在违约边缘且危机可能蔓延到其它房企，债券遭到急剧抛售。然而，Bell上周五接受采访时表示，市场高估了传染风险，而且形势造就了机会。
“过去20年，房地产行业一直是中国经济增长的主要动力，”
他说，“如果让这么多的开发商倒闭，政府不太可能容忍这对增长的影响。市场现在消化的困境程度，开始显得与真正的困境程度大不相符了。”

高盛还把中国政府发行的本币债券加入了Bell所说的“避险”交易投资范围，指在经济放缓情况下人民银行愿意为国内市场提供流动性。

彭博的中国垃圾级美元债券指数9月初以来下跌了22%，收益率飙升，因政府调控房地产业，且恒大的债务危机加深。但中国政府也强调，房地产市场风险可控，当局也在放松对一些大银行的购房贷款限制。

Referenced from:https://www.zaobao.com/realtime/china/story20211109-1211602

综述：中国国务院智库与多家房企和银行举行座谈会--消息人士 | 路透
update:2021-11-9
发展研究中心负责提出政策建议，但并非决策机构。

消息人士称，佳兆业还表示，其现金流非常紧张，由于信用评级机构不断给予降级，银行因为评级下降进一步停贷抽贷，企业遇到巨大困难。

佳兆业表示，已经有金融企业违规把公司资金转走，呼吁所有寻求冻结资产的案件指定深圳法院集中管辖。

万科在会中表示，万科本身还是财务稳健的，但呼吁政策要稳定，避免系统风险及挤兑和断裂。

消息人士称，其他出席会议的还有南方基金及卓越集团。

万科、佳兆业、中信银行不予置评。卓越及其他与会银行未回覆置评要求。

国务院发展研究中心未回覆置评要求。由于事涉敏感，消息人士不愿具名。

“死线”将至

佳兆业周一稍晚称，正采取多项措施，全力以赴解决问题。该公司官方微信声明显示，具体措施包括：广泛征求投资人意见，拿出更为可行的兑付方案。

佳兆业的境外债务规模在中国房地产企业中位居第二，仅次于恒大集团。

两位熟悉情况的消息人士表示，截至亚洲时段周一晚间，中国恒大集团3333.HK子公司Scenery Journey Ltd部分美元债券的持有人尚未收到周六(11月6日)到期债券的利息。

恒大集团10月在国际资本市场两度惊险避过对190亿美元的债务违约，均在宽限期结束前支付了相关利息。

一笔10月11日到期的债券利息的还款宽限期将在周三(11月10日)截止，应付利息额为1.48亿美元。恒大集团还需在12月28日支付2023年6月和2025年到期债券的利息，金额总计逾2.55亿美元。

恒大集团股价周二下挫逾1%。

上周五开市前佳兆业同系其他三间香港上市公司均暂停股份买卖停牌；此前该公司担保的理财产品发生延期兑付事件，公司称受严峻的房地产市场环境和评级被下调影响，其流动性遇到“前所未有”的压力。
Referenced from:https://cn.reuters.com/article/wrapup-china-thinktank-rea-meeting-1109-idCNKBS2HU0EM?il=0

中国房地产行业硬着陆风险已现端倪 短期应对重点是避免房企流动性危机
update:2021-11-10
中国金融四十人论坛（CF40）近日发布工作论文称，进入2021年下半年以后中国房地产行业面临前所未有压力，硬着陆风险已现端倪；防止房地产市场硬着陆，最重要的是防止房地产企业出现流动性危机，保住企业现金流。

该份名为“如何防范房地产市场硬着陆风险”的工作论文并指出，首先要及时放松对住房抵押贷款政策的额度限制；其次是支持对房地产企业债务的借新还旧；再次是对过去经营状况良好但突然陷入流动性困境房企的紧急救助贷款，贷款利率不必优惠但数量上要足以帮助企业应对危机。

同时，要提振全社会社融增速，防止房地产市场下行扩散到其他行业和部门，防止不断放大的负反馈机制；近期内延缓出台其他对房地产市场影响过大的其他政策。

“市场普遍担心房地产税会近期出台，这对近期房地产销售会再次带来严重负面冲击，”论文称，房地产税是长久之计，但需要找到更合理的时机出台。

论文并指出，房地产市场需要立足长远的政策，政策的落脚点是提高都市圈住房供给和完善保障房制度。

近期市场对中国房地产行业不断扩大的流动性危机感到担忧，最近几周出现了一连串的境外债务违约、信用评级下调以及一些开发商的股票和债券遭到抛售。

据中国房地产板块及相关行业的第三季财报显示，中国政府整顿房地产业的过度举债行动导致房企财务状况趋弱，当局面临放松政策压力。

今日稍早一位直接了解会议情况的人士告诉路透，中国国务院智库--国务院发展研究中心周一与多家房企和银行在深圳举行了会议。参加会议的包括万科、佳兆业及部分金融机构等。

Referenced from:https://cn.reuters.com/article/cf40-property-sector-1109-tues-idCNKBS2HU14F?il=0

如何防范房地产市场硬着陆风险

作者张斌系中国金融四十人论坛 （CF40） 资深研究员，朱鹤系CF40研究部副主任、青年研究员、钟益系CF40青年研究员。作者感谢万科公司潘艾敏女士、美银证券乔红女士在本文写作过程中给予的帮助。

中国金融四十人论坛（英语：China Finance 40 Forum）是一个位于北京的智库。专注于宏观经济和金融政策研究。

截至2021年，该组织有专家包括陈雨露，胡怀邦，胡晓炼，黄奇帆，蒋超良，姜建清，林毅夫，秦晓，吴敬琏，吴晓灵，易纲，余永定，肖钢和朱民等。
陈元当选常务理事会主席，谢平和蔡鄂生担任副主席。
学术委员会主席黄益平，往届主席钱颖一和谢平，成员包括潘功胜。
监事会理事长钟伟，成员包括丁志杰和高善文。

摘要：房地产是中国最饱受争议的行业，若论对国民经济运行起伏的影响力，房地产第一。进入新世纪以来，房地产实现了跨越式发展，也是地方政府推进城市化和工业化的主要抓手。在相当长时期内，房地产调控政策是政府逆周期调节政策的重要组成部分，房地产发挥了主导中国经济周期，稳定总需求的重要职能。对房地产的不满情绪主要来自高房价，高房价背后的不合理成分有些来自市场发育滞后，有些来自政策扭曲。需要明确的是高房价不等于房价泡沫，房价“吸血”还是“造血”关键在于供给弹性。近年来，房地产行业进入“高周转模式”，几乎同一时期，中央对房地产调控政策发生了重大调整，核心思路是“房住不炒”、建立房地产调控长效机制和因城施策。

　　房地产有显著的周期性特征，经历过前面两年的行业火热以后，接下来的降温也很自然。叠加上三道红线和两道红线对房地产企业的资金来源带来的巨大压力以及疫情的影响，进入2021年下半年以后房地产行业面临着前所未有的压力，硬着陆风险已现端倪。防止房地产市场硬着陆，最重要的是防止房地产企业出现流动性危机，保住企业现金流。同时，要提振全社会社融增速，防止房地产市场下行扩散到其他行业和部门，防止不断放大的负反馈机制。房地产市场需要立足长远的政策，政策最重要的目标是让愿意进城改变生活和命运的人能负担得起城里的房子，不能让高房价负担压垮一个家庭的生活。政策的落脚点是提高都市圈住房供给和完善保障房制度。

全文官方链接（http://www.cf40.org.cn/Uploads/Picture/2021/11/02/u6181077baca04.pdf）

本地备份（u6181077baca04.pdf）

房地产业应拥抱绿色机遇 亢 舒

房地产业是与城乡建设绿色发展十分密切的行业，告别过去高杠杆、高周转和高负债率的发展阶段，房地产业应以绿色发展为突破口，从粗放向集约内涵式转变，加快实现绿色转型，寻找“绿色机遇”。

城乡建设是推动绿色发展、建设美丽中国的重要载体。中办、国办日前印发《关于推动城乡建设绿色发展的意见》（下称《意见》），明确了城乡建设绿色发展目标，对实现绿色发展路径做了全面部署，绿色将成为未来城乡建设的“主色调”。房地产业是与城乡建设绿色发展十分密切的行业，告别过去高杠杆、高周转和高负债率的发展阶段，房地产业应以绿色发展为突破口，从粗放向集约内涵式转变，加快实现绿色转型，寻找“绿色机遇”。

促进区域和城市群绿色发展，需要大中小城市和县城把握好房地产开发节奏，未来房地产开发更应强调规划的科学性。《意见》指出，统筹区域、城市群和都市圈内大中小城市住房建设，与人口构成、产业结构相适应。提高中心城市综合承载能力，建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推动多中心、组团式发展。推进以县城为重要载体的城镇化建设。

对于人口净流入的大城市而言，如果人口过度密集，住房供给不足，交通不畅，资源环境负累加重，则与绿色和谐宜居的目标相违背。而对于中小城市，罔顾住房需求和产业发展现状盲目上马房地产项目，终将造成资源浪费，同样不符合绿色发展理念。大中小城市和县城，应放在区域和城市群绿色发展的一盘棋中，“各美其美”，更加突出不同的功能定位。房地产企业需顺应大中小城市和县城的未来发展方向，有更加明晰的发展战略。

大城市应进一步增强综合承载能力，增加住房供给，更好发挥住房租赁的作用，着力解决好新市民、青年人的住房问题，大力发展保障性租赁住房。中小城市则要根据人口、产业的情况，避免过度房地产开发，同时严格限制建筑的高度，在房地产开发和城市更新中注重对历史文化的传承保护。建设郊区新城有助于将过于密集的人口从中心城市引向周边，缓解“大城市病”，并发挥大城市对郊区新城的带动作用。推进以县城为重要载体的城镇化建设，意味着广大农村居民走向城市时，县城将是重要一站。因此，大力提升县城的公共服务水平迫在眉睫。

城乡建设绿色发展，应推动高品质绿色建筑规模化发展。建筑能耗在全社会能耗中大体占到40%，建筑垃圾占城市垃圾大体也是40%，落实碳达峰、碳中和目标，房地产行业应该承担起责任。历经多年发展，我国已基本形成目标清晰、政策配套、标准完善的绿色建筑推进体系。截至2020年底，全国累计绿色建筑面积达66.45亿平方米。未来，不仅新建建筑向绿色发展，还将进行既有建筑的绿色改造，大力推广超低能耗、近零能耗建筑，发展零碳建筑。对于高品质绿色住宅，房企不能仅当其是营销噱头，而要切实加大超低能耗建筑研发力度，将高品质绿色住宅视为重要发展领域。

工程建设全过程绿色建造，也是房地产行业重要的转型升级方向。《意见》提出，“大力发展装配式建筑，重点推动钢结构装配式住宅建设”。装配式建筑使得施工现场作业的粉尘、噪音、污水大大减少，工程工期较大缩短，对环境的影响显著降低。近年来，装配式建筑占比不断提升，“十三五”期间装配式建筑的年均增长率为54%，2021年新开工装配式建筑占新建建筑的比例已达到20.5%。2020年新开工的钢结构住宅约1200万平方米，尽管占全国钢结构建筑的比例较小，但钢结构住宅仍是未来发展方向之一。

推动建筑使用过程中的绿色转型，也将给相关行业和企业带来新发展机遇。《意见》提出，“将推动形成绿色生活方式”，“将培育壮大一批绿色低碳技术创新企业”，“鼓励科研院所、企业等主体融通创新、利益共享，促进科技成果转化”。广大市场主体将从节能低碳节水用品，绿色装修，绿色建材、家具、家电，垃圾分类等方面，寻找到广阔的产业发展空间。

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