北京二手房挂牌指导价来了，海淀区将试点

据证券日报，一线城市中，除广州、上海、深圳之外，近期北京也发布了海淀区试点二手房挂牌指导价的新政策。多名海淀区房产经纪人证实了该消息。业内人士认为，此政策的出台不仅可以制约中介挂牌，减少中介炒高房价，也将促使北京二手房市场全面降温。此外，此次指导价格发布对于购房者和卖房者的影响也很大，不少着急卖房的业主自愿选择降价加速成交，而购房者则更多选择观望。

北京二手房挂牌指导价来了 着急卖房者主动降价_中国经济网——国家经济门户 update:2021-10-15
目前，全国已有多个城市出台了“二手房指导价”，
“二手房指导价”将成为房产调控的标配。一线城市中，除广州、上海、深圳之外，近期北京也发布了海淀区试点二手房挂牌指导价的新政策。多名海淀区房产经纪人向《证券日报》记者证实了上述消息。

　　业内人士认为，此政策的出台不仅可以制约中介挂牌，减少中介炒高房价，也将促使北京二手房市场全面降温。此外，记者注意到，此次指导价格发布对于购房者和卖房者的影响也很大，不少着急卖房的业主自愿选择降价加速成交，而购房者则更多选择观望。

　　中介表示外网展示房源

　　均按照指导价

　　据报道，北京市海淀区房地产经纪协会于近期发出行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为。同时，海淀房协也发布了部分热点小区的二手房交易指导价，供中介机构参考，名单包含海淀29个重点小区，针对60平方米以下小户型、60-90平方米中户型以及90平方米以上大户型均给出了指导价。超过挂牌指导价1%的不让挂牌。

　　据了解，此次整顿旨在遏制个别中介机构为了抢房源，抬高售价扰乱二手房交易市场的恶意竞争行为，维护市场良性健康发展；通过指导价让过热区域的二手房市场价格回归理性，贯彻“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”；针对恶意竞争、偏离指导价、报价过高等违规行为，在相关信息的真实性、合理性核实清楚前，将不对外发布相关信息、不提供委托代理服务。

　　多家房产中介公司均表示已收到相关通知，根据要求，对于海淀29个重点小区不符合指导价的房源已经在外网上进行了下架。

　　一名海淀区的房产经纪人对《证券日报》记者表示，规定于国庆假期后执行，10月8日起，相关小区新增房源的挂牌价不得超过指导价，不符合指导价条件的，不得接受登记委托。目前已挂牌的房源也需向海淀房协报备，超过指导价的房源亦不能继续挂牌。

　　“在接到相关通知以后，对于已挂牌的房源，我们已经主动联系且告知业主调整报价，不调整的不予外网展示，但不影响正常卖房、过户。”另一家海淀区某中介机构的销售人员对记者表示，以某小区为例，尽管目前有一百来套房源在售，但是在外网能展示出来的，只有十几套。

　　《证券日报》记者在中介机构的App以及某线上找房平台搜索时注意到，平台显示的房源挂牌价皆符合指导价。以上地东里小区为例，平台显示建筑面积在60平方米以下的挂牌价在13.73万元/平方米-13.89万元/平方米之间，而未在外网展示的同样大小面积的房子最少在13.9万元/平方米以上。值得注意的是，在海淀区试点二手房挂牌指导价的新政策之前，上述户型在外网的挂牌价已达到了17万元/平方米左右，而目前的指导价只有13.9万元/平方米，相当于打了八折。

　　对此机制，中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》表示，主要有两个作用，首先是指导价格挂牌，特别是互联网挂牌，可以减少中介炒作，但并不能完全抑制市场成交。其次，影响贷款，作为银行评估价格的标准，这个肯定有影响，相当于增加了首付，但其实影响也有限，主要针对贷款比较多的刚需影响大，对于改善型客户影响相对有限。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，类似机制下，相关房源的挂牌等情况会得到规范，同时市场交易等也明显会降温。至少目前看，二手房的价格泡沫会减少。

　　着急卖房者主动降价

　　购房者多选择观望

　　一名市场人士分析称，北京此次二手房指导价规定由海淀房协出台，并非住建部门，在约束中介行为的同时也给卖房者和购房者带来一定影响。

　　“限制挂牌价格，将使得29个热门小区的绝大部分房源无法对外展示，并不影响他们交易，但成交量会进一步萎缩，成交周期变长。这段时间看房量也比较少。”某房产中介工作人员向《证券日报》记者介绍。

　　“从目前情况看，指导价格对于着急卖房的业主影响最大，部分急售房源有一定的议价空间，他们主要通过降价来加速成交。”另一家房产中介工作人员亦向记者透露，其实最近这两个月成交价有一定降幅，业主对价格的预期在减弱。

　　上述工作人员还表示，无法对外展示的房源目前成交价要高出指导价很多，但是只要买卖双方同意，可以成交，不受上述指导价约束。他给记者举例称：“前两天成交的一个建筑面积44.8平米的一居室价格为738万元，单价在16.48万元/平方米，超出了指导价。”

　　某中介经纪人表示：“大家都希望业主可以按照指导价格卖，但若降价太多，大多业主宁愿不放盘。目前看，由于政策刚出来，不少客户选择观望，他们也需要时间决定。”

　　中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对《证券日报》记者表示，指导价产生了一定的效果，其主要是改变了购房者的房价预期，当看到指导价和房产报价差距较大时，很多买房者就会观望，这种观望会降低房地产交投活跃度，从而使得急切脱手的业主主动降低报价。当然，成交下降还因为二手房指导价配套一些政策，比如房贷按揭放款速度减慢。这也意味着，如果客户虚假报价，往往会在房贷比例上吃亏，需要有较高的自付比例。这也使得二手房指导价实际上成为压制炒房的重要手段。

　　“今年上半年，我的房子报价950万元还有看房的，也有人出价930万元，当时犹豫没卖，现在几乎没什么人来看房，最高报价也只有870万元。”一位已将名下二手房挂牌近一年的张女士向《证券日报》记者介绍。

　　张女士的困扰并不是个例。不少业主均表示，能明显感觉到二手房市场有所降温。

　　对于购房者而言，由于价格波动较大，而且放贷周期长，很多人选择了观望或者转向新房项目。某中介人员对记者表示，“未来房价可能还会下降”。

　　未来房地产市场

　　降温态势将持续

　　二手房指导价正成为楼市调控的常态化手段。

　　今年以来，全国多地陆续设立二手房指导价机制。从各地建立的机制看，主要瞄准房价涨幅较大的热点区域、热点小区。目前来看，这些机制对当地二手房价格的降温作用明显。尤其是今年最早实施二手房指导价的深圳。8月份深圳二手住宅成交量仅2043套，同比下跌超80%，创下近10年新低。同时，8月份深圳二手房价格环比下降0.4%，继5月份后已连续4个月环比下跌。

　　业内专家也表示，二手房成交参考价机制，对于楼市最直接的影响就是二手房交易量下跌。在盘和林看来，二手房指导价会让当前北京楼市交易区域冷静，成交量减少，同时成交价格会有下降，尤其是当前，北京学区改革，学区房本身具有一些不确定性，所以指导价会让房地产市场有所降温。

　　张大伟表示，北京二手房市场全面降温，除了二手房指导价带来的影响之外，与三季度的房贷收紧不无关系。其实，没有指导价的小区的房价也在下降。

　　中原地产研究中心统计数据显示，9月份一线城市二手房数据全线暴跌，整体数据已经是最近多年来的历史新低：北京二手房市场9月份成交量只有12575套，相比2020年的17259套下调27%，环比下调21%，创造连续18个月的市场最低点。

　　对未来市场走向，业内专家预计，随着部分热点区域如海淀区二手房指导价机制的逐步落实，对于“学区溢价”过高的小区，价格或将出现下调，北京市场成交量将继续下行，未来房价将更趋于稳定。

Referenced from:http://www.ce.cn/cysc/newmain/yc/jsxw/202110/15/t20211015_36995353.shtml

发改委召集8家房企在京座谈 与会企业希望监管部门出台政策支持企业发展

--据财联社，记者获悉，周二，国家发改委外资司和国家外汇局资本司联合召集了包括万科、世茂、建业等8家房企在京召开了中资房企外债专题座谈会。据悉，会上，与会企业大多反映了当前房地产市场的面临的困境，并希望监管部门出台政策支持企业的发展。

中国发改委将召集部分房企开会 料要求汇报债务情况及偿还能力--消息人士（更新版） | 路透 update:2021-10-26
10月25日 -
一位了解情况的消息人士周一称，中国国家发改委牵头召集部分房地产企业高层周二开会，预计将聚焦于这些企业目前的美元债务总量情况以及偿还能力。

“主要是针对在发改委备案登记的房地产发债企业，当初从发改委拿批文的（企业）要汇报一下。”该人士表示，目前尚不知晓有多少家企业参加，但“应该主要是发行量比较大的。”

稍早中国国内媒体财联社援引消息人士称，中国国家发改委召集部分房企周二在北京开会，已有多家房企收到通知，参会企业多为美元债大户。

稍早两位知情人士对路透表示，中国恒大集团的部分债券持有人已经收到了9月23日到期美元债券的利息付款，该笔债券的30天宽限期在上周六结束。

中国周末宣布将在部分地区开展房地产税改革试点。

Referenced from:https://cn.reuters.com/article/china-ndrc-rea-business-meeting-1025-idCNKBS2HF06F?il=0

房地产税改革试点来了！你关心的问题在这里--强国新闻--人民网 update:2021-10-26
10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

因何而收？

今年以来，国家层面对房地产税的表述已经出现多次。从3月“推进房地产税立法，健全地方税体系”被写入“十四五”规划纲要，到5月财政部部长刘昆撰文《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》，“推进房地产税立法和改革”被提及，再到10月16日《求是》杂志发表习近平总书记文章《扎实推动共同富裕》中提到“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”，房地产税改革已箭在弦上。

中国财政科学研究院研究员贾康分析称，在住房的持有环节形成了税收负担以后，会对房地产市场上的供需双方都产生影响，综合形成房地产市场运行中间一种“压舱促稳”的机制，遏制肆无忌惮的炒作，并与其他改革措施配合打造“健康发展长效机制”。贾康说，“这是一项有着多重正面效应的改革，此次决定意义重大，值得各方关注。”在他看来，从房地产长效机制到共同富裕、再到推动地方政府职能的转变，房地产税都被寄予厚望。一方面，房地产税改革将站在历史高度承担起新时代的历史责任，在推动共同富裕和优化实现三次分配体系应有功能过程中扮演重要角色，更好地调节收入分配和实现社会公平；另一方面，房地产税的征收意味着每隔一段时间可重评一次税基，这也将给地方政府转变职能、尽心尽力做好公共服务、优化本地投资环境，带来一个更有效的与其财源建设的“内洽机制”。

西南财经大学财税学院副院长李建军表示，以试点方式稳妥有序推进，是我国多项改革成功的重要经验。房地产税被授权试点，表明国家在以深化改革推进地方治理现代化、促进房地产市场健康可持续发展、推进共同富裕上迈出重要步伐。

向谁征收？

中国人民银行公开数据显示，2020年，住房占我国城镇居民家庭户均总资产比重近七成，房产已成为我国居民家庭的主要资产。因此，房地产税的改革势必牵动着人民群众的心。

此次试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

“在我国土地所有权归国家或集体所有，除土地所有权外，房屋产权主要有土地使用权和房屋所有权。”李建军指出，由于存在尚未开发建房的居住用和非居住用途地产、土地使用权人和房屋所有权人不一致的情况，房地产税征税对象由“房屋所有权人”到“土地使用权人和房屋所有权人”，这样的设计更为科学和完备，可以更好保障房地产税的征收管理。

“这也意味着，除了农村住房之外，各类房地产都将纳入税征收范围，但不同房产征收方式不同。”贾康说道。

据了解，2011年，上海、重庆两地已经试点对个人住房征收“房产税”。不同的是，上海只针对本地居民的第二套住房、重庆只针对别墅和高档住房征收等。对此，贾康分析道，总结上海和重庆试点经验，从长远角度来看，未来的房地产税征收对象不能只动增量不动存量。同时，要秉持积极而谨慎的态度，柔性切入，从一开始考虑好社会对方案的可接受性。

哪些城市会成为试点？

哪些地方会成为第一批“吃螃蟹”的城市？这也是公众十分关心的问题。贾康认为，位于创新前沿的示范区可以先行加入试点，给其它地方和全局配套改革提供更好的案例经验。

贾康强调，可以肯定的是，将来扩大范围的试点地区，都会给它一个弹性空间，不要求所有的试点地区采取完全一致的方案。另外，在立法轨道上，一旦通过，也不会全国“一刀切”，会允许地方根据不同的情况，有先有后或有差别地制定具体实施细则。

房地产税作为一个新的税种，在试点地区会如何具体操作？对持有住房的个人和家庭有何影响？

李建军表示，在试点期内，房地产税对试点地区内持有多套房子的个人或家庭会产生直接影响。可以预期，房地产税征收应该有减免设计，比如首套减免税、房产税的免征面积等，实际上对于满足首套住房需求购置房产的家庭来说，不会有实质影响。“随着房地产税试点及可预见的逐步在全国推行，将降低房地产投资者的预期收益和住房的投资投机需求。”

贾康表示，预计财政部、税务总局等管理部门将依照全国人大常委会的授权，抓紧起草房地产税试点办法（草案），并按程序做好试点各项准备工作。

Referenced from:http://www.people.com.cn/n1/2021/1025/c32306-32263436.html

中国布局房地产税试点，剑指楼市投机
update:2021-10-26
据知情人士称，最初提出的在大概30个城市进行试点的方案已缩减至10个城市左右。这些人士表示，一项旨在将房地产税推广到全国的新法律可能要到2025年左右才会最终确定，也就是当前这轮五年规划的最后一年。

据新华社报道，中国立法机构上周六通过的房地产税试点计划，从试点实施细节公布之日算起将持续五年。分析人士表示，试点计划持续时间相对较长，凸显出决策者在应对房地产问题时的谨慎态度。相比于其他行业，房地产可以说最能定义现代中国。

Referenced from:https://www.or123.net/?p=390081

经济日报多媒体数字报刊
update:2021-10-27
推动共同富裕背景下的房地产行业，将更加平稳健康发展。房地产政策将重点在防风险、保刚需、重保障、调分配等方面持续发力。

房地产行业因其体量大、产业链长，在我国经济发展中的作用举足轻重。住房问题是重要的民生问题和发展问题。在推动共同富裕的政策背景下观察房地产市场，有助于我们看清房地产行业的未来发展趋势。

扎实推动共同富裕，将提高发展的平衡性、协调性、包容性。要强化行业发展的协调性，加快垄断行业改革，推动金融、房地产同实体经济协调发展。

长期以来，房地产同金融的交织日益密切复杂。资金过多进入房地产领域，导致房地产企业持续加高杠杆提高负债，风险不断加剧，大型房企出现债务危机和经营困难引发高度关注。金融主管部门负责人也曾多次发声提示警惕房地产领域金融风险。当前进行房地产金融调控，正是推动金融、房地产同实体经济协调发展的突出体现。以针对房地产企业的“三线四档”融资管理规则和针对银行的房地产贷款集中度管理为代表的调控效果正在显现。当资金不再过度集中于房地产领域，将更多流向实体经济，强化资金对创新的引领。可以预计，推动金融、房地产同实体经济协调发展，将使房地产行业逐步回归理性，也将告别过去快速发展阶段而进入相对平稳状态。

扎实推动共同富裕，将着力扩大中等收入群体规模。要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入。持有住房是增加财产性收入的重要渠道，增加城乡居民住房类财产性收入，将有利于扩大中等收入群体规模。应充分满足城乡居民的刚需和改善性等基本购房需求，实现住有所居的同时，也能有力增加其财产性收入。

需要明确的是，增加住房类财产性收入，不是鼓励炒房。而应建立在房地产市场平稳健康发展的基础上，且必须坚持“房住不炒”定位。扎实推动共同富裕，将促进基本公共服务均等化。要完善住房供应和保障体系，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举，因城施策，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，重点解决好新市民住房问题。

努力实现全体人民住有所居，是推动共同富裕的应有之义。我国住房保障体系已完成顶层设计，明确包含三种住房：公租房、保障性租赁住房、共有产权住房。我国正加快补齐住房租赁短板，租赁住房可成为居民购房之外解决居住问题的重要途径。其中，特别是在人口净流入的大城市，旨在解决好新市民青年人住房问题的保障性租赁住房将作为发展重点。随着住房保障体系的完善，房地产市场的平稳健康发展，广大城乡居民获得感也将大大增强。

扎实推动共同富裕，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。开展试点工作，标志着我国在积极稳妥推进房地产税立法与改革过程中又迈出关键一步，将为最终房地产税立法奠定坚实的实践基础。过去多年来，房价的快速上涨让商品住房的市值不断攀升，部分家庭通过买房实现了财富的积累和增值，房产成为居民财富差距的重要原因。央行2020年发布的数据显示，我国居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%。房地产税改革的方向之一在于增加持有环节税收，从而调节收入分配，将有利于加强对高收入的规范和调节。

推动共同富裕背景下的房地产行业，将更加平稳健康发展。房地产政策将重点在防风险、保刚需、重保障、调分配等方面持续发力。房地产拥有较大行业规模，尽管告别过快增速，仍将在推动经济发展方面发挥重要作用，且在住房租赁、城市更新、老旧小区改造等方面仍有广阔结构性发展空间。
Referenced from:http://paper.ce.cn/jjrb/html/2021-10/27/content_452511.htm

中国官媒：共同富裕需要房地产市场稳健发展 坚持房住不炒做好房地产税试点 | 路透 update:2021-10-27
中国官方媒体--经济日报周三发表评论文章称，共同富裕需要房地产市场稳健发展，当前调控举措旨在推动金融、房地产同实体经济协调发展，使房地产行业逐步回归理性；要完善住房供应和保障体系，因城施策。

文章并指出，持有住房是增加财产性收入的重要渠道，有利于扩大中等收入群体规模，但增加住房类财产性收入，并非鼓励炒房，必须坚持“房住不炒”定位，做好房地产税改革试点工作。

文章还表示，扎实推动共同富裕，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，增加持有环节税收，从而调节收入分配，有利于加强对高收入的规范和调节；房地产政策将重点在防风险、保刚需、重保障、调分配等方面持续发力。

中国全国人大常务委员会日前授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，旨在积极稳妥推进房地产税立法与改革，促进房地产市场平稳健康发展。

近日，中国官媒“求是”杂志刊登中国国家主席习近平在“扎实推动共同富裕”的文章提出，加强对高收入的规范和调节。要合理调节过高收入，积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

Referenced from:https://cn.reuters.com/article/china-state-media-property-1027-wedn-idCNKBS2HH02Y?il=0

中国新税制意味炒房套利时代结束
update:2021-10-28
中国将开展房地产税试点的消息上周出炉以来，各类揣测层出不穷。受访分析师认为，在税基、税率等细节尚未明朗之前，难以评估房地产税的具体影响。这个新税制的最大意义，在于宣告炒房套利的日子一去不复返，靠房地产业拉动经济的时代即将终结。

中国全国人大常委会上周六（23日）通过决定，授权国务院在部分地区展开为期五年的房地产税改革试点，并在“条件成熟时”制定法律。试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，纳税人为土地使用权人和房屋所有权人。不过，官方没有公布哪些城市将成为试点地区，也没有披露税基和税率。

分析师们普遍预测，作为共同富裕示范区的浙江，首提“去房地产化”的海南，以及被列为“中国特色社会主义先行示范区”的深圳，成为首批房地产税试点地区的概率较高。部分二三线城市可能在后续试点期入选，为在全国开征房地产税铺路。

本周网上还流传一份《深圳市房地产税征收试点运行方案》，称拥有两套住房，超过人均居住面积60平米的部分，每年将按住房市场估值1.5％的税额征收，第三套房税率为2.5％，第四套为4.5％。但深圳市住房和建设局前天辟谣称，文件内容为不实消息。

房地产咨询公司戴德梁行研究院副院长张晓端接受《联合早报》访问时预测，各个试点城市将因城施策，根据当地情况出台相应方案，税基、免征点、税率等具体操作可能各不相同。不过，从当前减税降费的大趋势来看，国家不会将税率制定得过高，以免大幅增加社会成本。

从2011年上海与重庆试点房产税算起，至今已有10年，但相关税制迟迟未能推广。分析指出，九成以上中国城市家庭拥有至少一套住房，地方政府约三分之一收入来自售地，开征房地产税将严重损害地方财政状况，也不利于当地经济发展，因而阻力重重。

中共总书记习近平两周前在《求是》杂志发文阐述如何推动共同富裕时，把“稳妥推进房地产税立法和改革”作为加强对高收入规范和调节的手段，表明决策层开征房地产税的原因和决心。

广州中原地产项目部总经理黄韬受访时指出，经过10年发展，中国已实现脱贫，对收入再分配的需求越发迫切，这让国家决心调整房地产在经济中所占的比重。“以往是房地产带动经济，今后是实体经济带动各行各业，房地产只是其中一环。推行房地产税，有助于楼市去金融化、去投资化。”

张晓端也直言：“房价飞涨的时代已经过去了。”她指出，经过近两年不断收紧调控，市场对房价快速上涨的预期已经有所调整，今后长效机制在引导市场方面的作用也会越来越明显，“即便没有房地产税改革，靠炒房获得高收益的机会也不多”。

不过，这个以收入再分配为出发点的新税制，如何在推行时避免加重低收入群体负担，是地方政府要小心拿捏的难点。

张晓端提醒，在房地产税立法与改革正式落地前的过渡期，试点房产税要留意由此带来的社会成本，例如房东是否将税金转嫁到租客身上，导致租金水涨船高，加剧无房一族的生存压力。

除了住宅，房产税征收对象可能也包括商铺和写字楼等不同类型物业。张晓端指出，如果按照持有房产的市值征税，要考虑到由此对企业造成的压力。“如果企业在一线城市的核心地段拥有商办物业比如总部楼宇等，光是缴纳房产税就会令经营成本大增，很可能削弱企业的竞争实力。”

黄韬则认为，官方通过房地产税助推“房住不炒”大方针的同时，也要避免扼杀市场活力。他说，理想的楼市配置应该是“低端有保障，中端有供给，高端有市场”，“既要让大家都吃上饭，也要允许有钱人买爱马仕和LV包包。”

《环球时报》总编辑胡锡进在个人微博发文解读，房地产税试点是要促进楼市健康有序发展，不会让对国民经济如此重要的这个市场走向萧条，“它要为共同富裕多增加一个杠杆，但决非是想从房地产下刀‘杀富济贫’”。

上海重庆房产税

未明显抑制房价

房地产税在中国并不是新鲜事——至少在上海和重庆不是。早在10年前，这两个城市就开始试行对购买新房者征收房产税。

沪渝两地的房产税征收对象、税基和税率都不同。在上海，购买第二套及以上住房的当地居民，以及购买第一套房的外地户口居民，要就交易价格的70％纳税，税率介于0.4％至0.6％。

重庆的房产税则面向独栋商品住宅和个人新购高档住房征收。税基为房产交易价格的全价，税率则在0.5％至1.2％之间。

国海证券数据显示，房产税在上海和重庆试点10年来，对当地税收和房价影响并不明显。过去10年沪渝两地商品房均价复合增长率分别为9.9％和6.4％，税收并未明显抑制房价涨幅。

国海证券研究所联席所长夏磊撰文分析，由于沪渝试点方案征税范围窄、税率偏低、免征面积大，征收力度小，一旦居民意识到房价上涨带来的收益远高于缴税成本，房产税的冲击就快速减弱。

戴德梁行研究院副院长张晓端则强调，这10年试点为后续改革累积操作经验，为推行更复杂和全面的房地产税制奠定基础。

张晓端说，房地产税立法前期的调研是一个复杂和循序渐进的过程。“接下来这轮试点，预计会借鉴上海和重庆的方案和效果，来制定相应方案，包括税基和税率等。”
Referenced from:https://www.zaobao.com/finance/china/story20211028-1207686

刘渊：房地产税改革意欲何为？ update:2021-10-28
10月23日，全国人大常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点。消息传出，即引发社会各界关注。房地产税改革不仅影响房地产行业未来的发展，也和每个普通人的生活息息相关。

在众多解读房地产税的文章中，有相当数量的观点倾向于：一旦开征，房地产行业原有运行模式将被颠覆，其影响将是巨大而深远的。股市的表现也似乎印证了这点，A股港股的房地产板块均在消息传出后出现连续下跌。

对于上述观点，笔者有不同的看法。在我看来，现阶段，房地产税主要还是预期调节的工具，对于市场的影响将是渐进的，而非颠覆性。

判断的依据来自我们如何理解宏观房地产政策的目标以及楼市目前的实际情况。

首先，我们房地产政策的主要目标是维持市场平稳。目前我们看到的各项调控政策，其实都服务于这个目标。而这一点主要是由房地产行业的规模巨大——这一客观事实决定的。

如以下数据所显示：2020年全国商品房销售额高达17.4万亿，房地产开发投资完成额14万亿。房屋新开工面积22.4亿平方米，施工面积92.7亿平方米。2020年房地产企业土地购置费4.4万亿，地方政府土地出让金8万亿，而地方政府本级财政收入则为10万亿。

房地产不仅规模远超其他行业，且上下游关联产业众多。因此一旦发生巨大下滑，对经济增长造成的缺口没有其他行业可以弥补。笔者在与一些研究机构的宏观分析师交流时，经常听到这样一个观点，“预测中国经济的好坏，主要看房地产的表现”。房地产的重要性可见一斑。

联系到今年下半年以来，房地产政策的收紧，并不意味着中央对房地产行业态度转变，而仍然是维持房地产稳定发展大方向的结果。比如对当前楼市影响最大的两项政策“房企融资三条红线”和“房贷集中度管理”均为去年制定，目的明确指向维持房地产市场平稳发展。今年上半年全国房地产增长远超正常水平，楼市过热风险凸显。为维持全年市场平稳，因此下半年楼市政策显著收紧，尤其是房企融资和房贷收紧。按目前情况，即使四季度全国楼市销售数据出现大幅下滑，按全年成交量来看，依然能维持和去年基本相当的水平。

因此，我们仍然维持在过去两年的年度报告中对政策方向的判断，即：

在当前复杂的国内外环境下，维持一个稳定的房地产市场，恐怕是最佳的选择。“稳市场”不仅是 2020
年政策的目标，也可能是未来相当长一段时间内政策的目标。对于“稳”的含义，一二线城市主要是控房价，既要防止价格上涨激化泡沫，也要防止价格下跌导致市场信心崩盘。对于三四线城市，“稳”的主要是成交量。

因此，在找到替代行业之前，政策的目标仍然是维持房地产市场平稳发展。在最近的官方表述中，仍然维持了这一目标。

“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。就当前整个房地产市场而言，合理的资金需求正在得到满足，风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变”（新华社，“十问中国经济”，2021.10.24）

而对房地产税的作用，目前主流的观点主要集中在以下三点：一是，抑制投资需求，防止房价过快上涨；二是，补充政府收入；三是，调节贫富差距，实现共同富裕。

第一点作用其实就是预期调节工具。预期是影响楼市的重要因素。经过20多年长期上涨，看涨房价已成为国内楼市的主流预期。2021上半年年楼市的大涨，主要就是看涨预期的推动。这一判断，在笔者前两篇文章（《推动楼市反弹的力量正在消失》，《楼市回暖是因为信贷放水吗？》）中均有阐述。

因此，稳预期成为稳楼市的重要前提。不应让市场形成房价必然上涨的一致性预期，否则既无法实现楼市的平稳发展，也蕴含巨大的泡沫风险。

而在这方面，房地产税可以用较小的代价，起到抑制投资投机需求的作用。这里较小的代价指的是给市场房地产税即将来临的心理预期：从少数试点城市，到试点增加；征收细则媒体大讨论，然后逐步落地；分阶段（5年）实施的方案等。同时，房地产税不需要一下子全国全面铺开，房地产税早晚会来的心理预期，即可有效地抑制投资需求。

另一方面，房地产税的预期调节也能起到对冲救市政策，防止房价反弹的作用。为了维持楼市平稳发展的大方向，在楼市低迷期，政策放松托市是自然的选择。但这种稳市场政策，不应被视作房价即将反弹的信号。去年疫情后到2021上半年的楼市波动即为反面案例。当前楼市急刹车，市场大幅冷冻。为稳定市场，放松房企融资，放松按揭额度限制等稳市场政策出台之时，不应引起市场预期的波动，此时房地产税预期可作为对冲。

而从第二点补充政府收入的角度来看，房地产税并不是最佳选择。

“从征税角度来说，税收是一种拔鹅毛的艺术，鹅毛肯定要拔，高水平的表现是：既把鹅毛拔下来，又不让鹅叫唤，或者少叫唤”以上这句话摘自2015年的人民日报文章“房地产税能给百姓带来什么”。从征税的角度来看，现有的高房价模式本质上也是一种税收。政府通过卖地和相关交易税费获取财政收入，政府的收入高而“缴税”民众的意见小。

如果用房地产税替代卖地和相关税收，需要比较高的税率和比较低的免征率才能达到，如何平衡民众的意见难度不小。根据央行2019年城镇居民家庭资产负债调查，中国拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。全国住宅总市值约400-500万亿。如果首套房免征，二套房1%税率，三套房2%税率，则一年可征收房地产税2.5万亿。相比土地财政而言收入相当有限，而且上述税率，按目前的房价和民众收入水平，其实已经不低了。因此，打算用房地产税补充政府收入，这笔账恐怕并不合算。

而第三点作用，调节贫富差距，实现共同富裕，确实是房地产税可以达到的效果，但房地产税并非是唯一手段。而且征收中也存在技术上的难点，针对多套房征税相对容易实现，但如何避免误伤低收入人群难度不小。比如在市中心有高市值住房的低收入人群，应该如何征税？如果为了保护低收入人群，免征范围过于宽松，则必然将提高房地产税的整体征收成本。

因此，从长远来看，房地产税的改革有助于整体经济的健康发展，但短期政策目标还是维持市场平稳，改革只能是渐进式推进，而不会是颠覆式发展。短期对房地产市场不必太悲观。但同时，我们也应该看到房地产高增长时代已经结束，持有环节收税大势所趋。未来试图通过炒房囤地获取高收益的模式难以再现，行业需要主动适应这样的变化。

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