中国央行：维护住房消费者合法权益 坚持不将房地产作为短期刺激经济手段 | 路透 update:2021-9-30
中国央行、银保监会周三联合召开房地产金融工作座谈会称，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

央行网站新闻稿援引会议称，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。

金融部门要围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

会议认为，近年来，金融部门全面落实房地产长效机制，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融政策连续稳定，在服务实体经济、推动经济转型升级和促进房地产市场平稳健康发展中发挥了积极作用。

中国央行此前召开三季度货币政策例会强调，稳健货币政策要灵活精准合理适度，同时提及维护房地产市场健康发展。分析师认为，货币政策稳健偏宽基调依旧延续，但对经济形势预期乐观程度降低，同时新增房地产行业表述谨防局部风险冲击，或预示边际微调房地产政策。

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中国房地产风险超过日本泡沫期 日经中文网 update:2021-9-30
以中国恒大集团的债务问题为契机，对中国房地产泡沫的担忧正在加强。对于提出纠正贫富差距的中国领导层来说，逐步难以容忍房地产价格上涨。相对于经济规模的民间债务比率等指标已超过泡沫期的日本，软着陆并不容易。如果应对措施不慎，中国经济也有可能进入低迷期。
     在中国，房地产是不断扩大的贫富差距的象征。如是金融研究院统计显示，广东省深圳市的住宅价格平均为年收入的57倍，北京市也达到55倍。即使是泡沫期的1990年的东京也仅为18倍，中国大城市圈房价并非老百姓买得起的水平。

     中国人民银行（央行）2020年夏季提出了要求大型房地产企业在财务方面应遵守的“三条红线”。要求对于自有资本的负债比例处于一定水平以下等，使之难以增加贷款。结果流入房地产的资金减少。
     今年8月中国提出实现“共同富裕”，纠正贫富差距。有观点认为住宅价格上涨的背后存在富裕阶层的投机，打压将难以避免。影响已开始波及房地产价格，销售总额除以总面积得出的单价8月比上年同月下降2.7％。

     随着房价上涨放缓，负债总额约2万亿元的恒大的经营困难的担忧加强，9月日美等股市出现暴跌。

      恒大将加快所持资产和业务的出售。即使能避免突发性倒闭等事态，消除中国房地产前景的不确定性也并非易事。这是因为超过偏重于房地产的经济增长逆转、泡沫经济崩溃的1990年前后日本的信号已出现。
       以2008年的雷曼危机为开端，每当出现经济减速，都推进财政刺激和推动企业展开积极投资，以实现政府提出的较高增长目标。国际清算银行（BIS）统计显示，金融机构以外的民间债务最近5年以每年逾1成的速度增加，最近突破35万亿美元。尤其是房地产领域，银行的相关贷款余额在5年里增至2.1倍。

      结果，中国民间债务余额与国内生产总值（GDP）之比达到220％，超过日本在泡沫破裂之后创出的顶峰（218％）。从整体贷款余额中房地产贷款所占的比例来看，目前的中国接近3成，高于约为21～22％的日本的泡沫期。

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在日本的经济泡沫期，资金不仅流向房地产，也流入股市。在截至1989年底日经平均指数创新新高的10年里，涨幅达到5.9倍。另一方面，目前中国上证综合指数的水平与10年前相比仅为1.5倍左右，显示出资金集中于房地产的情况。    

      如果以持续上涨为前提的住宅价格开始下跌，利用贷款购房的富裕阶层和存在库存的房地产企业的出售有可能激增。价格下跌将进一步打击存在债务的房地产企业的资金周转，住宅开工建设等将陷入低迷。    

     中国住宅的新增开工面积1～8月比上年同期减少1.7％。美国高盛的估算显示，如果出现2022年住宅开工建设比上年减少3成等严重情况，2022年的实际国内生产总值将被拉低4.1％。    

     以日本为例，土地和住宅的市价合计与1990年的2685万亿日元相比，到2005年损失了相当于GDP约2倍的1000万亿日元以上。
      日本政府不断探索花时间处理此前积累的金融机构不良债权的途径，但不良债权持续增加，惜贷和抽回资金的趋势加强。招致经济收缩，“负遗产”处理用了10年以上。   

       中国在7月底的中央政治局会议上，在2021年下半年的经济运行方针中提出稳定房地产价格。虽然显示出不惜对过度降价进行直接干预的态度，但房地产行情的调整有可能通过金融机构不良债权的增加成为中国经济低迷的原因。

恒大问题是日本型，还是美国型？ 日经中文网 update:2021-9-30
中国恒大集团的经营不安问题正在动摇全球市场。在中国的信用膨胀的背后，存在雷曼危机后找不到出路的全球过剩资金。在1980年代以后，日本、墨西哥、东南亚和美国，泡沫在全球转来转去。日本泡沫破裂的影响局限于国内，但美国的金融危机在全球范围留下了伤痕。中国需要吸取危机的教训，实现软着陆。

      以过去400年的金融危机为研究对象的经济史学家查尔斯·P·金德尔伯格等人将日本的1980年代列为“世界十大金融泡沫”之一。引发恒大问题的房地产市场过热与日本的路径相似。因为背后都是巨额顺差引发全球经济失衡，最终要求扩大内需。

      中国的市场过热起点是2008年的4万亿元经济刺激措施。在处于雷曼危机之下的世界的强烈愿望下，中国启动了巨额的财政刺激。货币宽松刺激了民间资金，相当于广义新增贷款的“社会融资总量”从2008年的约7万亿元迅速增加至2009年的约14万亿元，翻了一番。2008年的民间债务余额（非金融部门）与国内生产总值（GDP）之比为112％，但到2020年增至2倍的222％，出现典型的信用膨胀。

中国恒大集团经营不安的开端是防止房地产市场过热的举措

      日本的经济泡沫起点是1985年的广场协议。美欧要求拥有巨额经常项目顺差的日本大幅扩大内需。由于日本银行（央行）的连续降息和政府的财政刺激，日本的非金融领域的民间债务余额（非金融部门）从1985年的165％增加至1993年的218％。金融市场的自由化大幅推高了房价和股价，这一点与目前的中国如出一辙。
      中国的经常项目顺差在2007年达到GDP的9.9％，“过剩储蓄”回流到世界，成为美欧住宅泡沫的原因。经常项目顺差2020年降至1.9％。在雷曼危机后，过剩资金流向中国国内，导致了房地产市场等的过热。

      中国风险将对世界经济产生多大的影响？本国资金膨胀的日本泡沫在破裂后并未导致严重的世界危机。当局的应对措施也成为决定性因素。1997年，对于“自主停业”的山一证券，日本银行决定在未完成资产评估的情况下给予特别贷款。这是因为山一证券在欧洲拥有银行子公司，其经营破产可能在国际上引发连锁反应。日本银行遭受了1111亿日元的损失，但最大限度的避免了日本引发的世界金融危机。

      中国属于银行主导的间接金融系统，这一点也和日本相似。日本受到刺破泡沫的舆论影响，重创了银行的资产负债表，遭遇了经济整体的长期停滞。如果中国政府在处理上不出错，有望通过公共资金等分阶段处理不良债权。届时，央行将面对伴随公共资金援助出现的“道德风险（moral
hazard）”。美国也在2008年一度对大型证券公司贝尔斯登(Bear
Stearns)伸出援手，但由于华尔街的批评声加强，放弃了对雷曼兄弟的公共援助，结果发展为全球性的金融危机。

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恒大问题是日本型，还是美国型？ 日经中文网 update:2021-9-30
中国的经济增长也利用了海外资金。恒大发行了195亿美元的美元债券，据称贝莱德集团(BlackRock Inc，也称黑岩)
等全球资产管理公司进行了投资。如果债务违约成为中国整体的风险，危机的震级将更大。国际清算银行（BIS）的统计显示，中国的非金融部门背负了5450亿美元的美元债务，相比雷曼危机前增加了15倍。 

      如果影响波及美元债市场，对世界的影响将难以避免。美国的雷曼危机发展为全球危机，是因为从海外接纳了大量的投资和贷款。2008年的美国金融和资本收支增加7700亿美元，借助巨额海外资金弥补了经常项目逆差导致的资金短缺。1990年代，墨西哥和亚洲各国也因海外资本流入相继面临泡沫和金融危机。中国同样被定位为新兴市场国家，但规模完全不同。可以说中国的信用风险分别具备日本型、美国型和新兴市场国家型的特点。 

      查尔斯·P·金德尔伯格等人在著作《疯狂、惊恐和崩溃:金融危机史》之中指出，1980年以后“在金融危机的频率、规模和严重度等方面，都将是金融史上最为动荡的时代”。英格兰银行（英国央行）前行长默文·金恩(Mervyn
King)表示，“1989年柏林墙倒塌后，中国、前苏联各国和印度等迅速加入国际贸易体系，大量的过剩储蓄流向了资本主义社会”。 

      实际上，世界银行的数据显示，包括现金存款和一部分债券在内的世界广义流动性到2020年膨胀至GDP的133％。1989年为94％，但目前属于货币量超过实体经济的“货币经济”。即使中国促使信用风险实现软着陆，资金也将追逐下一个泡沫，在全世界到处流动。国际失衡和过剩资金的控制这一长年课题再次被摆在主要国家的眼前。

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经济日报多媒体数字报刊 update:2021-9-30
近期召开的中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会在谈到房地产市场时，提出了“两维护”，即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。这是近年来央行货币政策委员会季度例会上首次提及房地产市场，尤其是在近一段时间房地产市场信用风险事件增多的背景下，引发市场的高度关注。

随着房地产行业进入深度调整期，个别房企项目停工、资金链吃紧、因经营困难寻找战略投资方的消息不时传出，涉及的既有地方房企，也有头部房地产企业。再加上近期部分房企大幅降价销售回笼现金，部分城市出台了“限跌令”，种种消息引发了各方对房地产市场的担忧。

在此次货币政策例会提出“两维护”后，有人提出，这是不是意味着房地产信贷会“大放水”，房企还能重走高杠杆和高负债的老路？

需要认清的是，上述提法并不代表房地产金融政策会“急转弯”，更不代表房地产行业融资环境会大幅宽松。货币政策委员会例会提出，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持宏观杠杆率基本稳定。同时，强调坚持把服务实体经济放到更加突出的位置，这意味着货币政策仍将“稳”字当头，不会大水漫灌。再加上近年来，央行多次重申“房住不炒”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期。监管部门先后通过“三道红线”和房地产贷款集中管理制度，分别从房企和银行两端发力，为房地产行业“挤泡沫”。这一系列举措表明，房地产金融政策仍将保持定力，保持连续性、一致性和稳定性。

但是，对于潜在风险仍然需未雨绸缪。房地产行业体量大、产业链长，在金融体系中也占据了不少的分量。正因如此，近期市场对于房地产市场风险引发银行不良贷款增多的担忧较为集中。

2020年，央行对1550家银行进行压力测试的结果显示，大中型银行对整体信贷资产质量恶化的抵御能力较强。从整体看，当前，金融风险趋于收敛，金融业总体平稳健康发展，金融机构总体运行稳健，宏观政策工具充足，监管体制比较健全，防范化解金融风险经验丰富，金融系统有能力、有信心、有条件战胜各类挑战。也需要注意到，央行在压力测试中还显示，部分中小银行的抵御能力较弱，同时提示，房地产贷款等领域风险值得关注。

这就要求有关部门要高度关注房地产企业的经营状况，针对房地产行业建立风险预警机制，监测市场舆论动向，强化对市场预期的前瞻性指引，防患于未然，切实维护好房地产市场的健康发展。

Referenced from:http://paper.ce.cn/jjrb/html/2021-09/30/content_450664.htm

热点聚焦：中国监管层“双维护”基调纾困房地产业 政策向刚需按揭倾斜 | 路透
update:2021-9-30
中国恒大危机爆发后，中国金融监管层近日首提“双维护”，给处于困局中的房地产行业带来了一些曙光。市场分析认为，不能把这次会议的基调理解为对房地产市场调控的放松，只是严管控政策迎来了边际转变，预计房地产融资端环境有望小幅缓和，住房按揭贷款政策松绑最为必要，将会先行。

拥有1.9万亿元庞大债务的中国恒大陷入债券兑付危机，引发整个中国房地产业风声鹤唳，中国同策研究院研究总监宋红卫说，“（央行）再不出手，可能年内还有几十家企业要倒。”

今年以来，中国房地产企业在“三道红线”、贷款集中度、三线四档等政策下爆雷不断，华夏幸福、泰禾、蓝光发展、中国恒大相继陷入资金链断裂困局。

“央行这不是’救市’，而是在维稳，”宋红卫称。

他表示，目前房地产政策不大可能出现整体性放松。宏观审慎相机抉择的调控手段就是要求根据市场实际情况来调整，过度的收紧不利于房地产市场的稳定。

中国央行第三季度货币政策例会上提出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。两天后，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，指出“金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。

宋红卫并指出，央行连续两次发声力挺房地产，有两个方面的影响，一是给房地产市场稳定预期，目前整个行业面临抽贷，断贷以及产业链停工的现象。二是最核心方面，四季度贷款额度紧张的局面有可能会缓解。对于房地产市场来讲是利好。

“央行罕见提及房地产...预计未来融资端环境或有望迎来小幅缓和，”平安证券分析师杨侃表示。

“房地产调控不会放松，但也不是线性收紧的趋势，到了某个阶段就到了政策稳定的阶段，”渣打银行首席经济学家、大中华区研究部主管丁爽称，“特别是‘三道红线’，现在越来越多企业慢慢往黄或绿转变，达标的企业面临的信贷环境会慢慢改善。”

中国官媒经济日报周三发表评论文章称，不能因为个别房企和个别城市房地产市场出现一些新情况，就轻言放松调控；“房住不炒”，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调不应也不会改变。

“目前整个融资处于半瘫痪了，”宋红卫指出，现在能发出债的房地产企业不超过五家，而信托去年就在收紧；甚至原本可以垫资的建造商现在也不让垫资，也侧面给企业增加了现金流压力。

不同政策有交叉影响，“三条红线”要求现金流覆盖短期债务，但是“两集中”供地政策又造成现金流集中支出，短时间又踩上了“三条红线”。

市场人士分析认为，房地产融资端可能出现微调，住房按揭贷款可能率先调整。“关注按揭端放款速度及利率的变化”，杨侃表示，比如放宽按揭贷款审批条件、缩短按揭贷款放款周期等，目前新房放款周期普遍在3-6个月，二手房更长。这将带来销售回款端资金改善，利于保障住房刚需消费。

楼市刚需将优先满足

中国住房按揭贷款可能成为高压政策放松的窗口。官方媒体经济参考报等均发声指出“防止政策调整误伤合理的市场需求”、“楼市调控应注意满足刚需”。

以此来看，住房消费者获得正常的按揭贷款，以及正常（不加价的）按揭贷款利率的可能性增加。

中国银保监会9月份初也提到，银保监会将督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。

“中短期来讲，当前基本面加速下行背景下，有增加刚需按揭支持基本面防风险必要;中长期来讲，有一定的需要刚需按揭创造信用功能的必要。” 兴业证券分析师靳璐瑜、阎常铭在联合撰写的报告中称。

他们并表示，几乎所有海外经济体，在经济增长面临一些压力情况下，不同程度的依靠地产创造信用。中国在去供给端杠杆后，未来支持刚需群体的按揭可能更多的承担信用创造功能。

“（放松按揭贷款）一部分解决了刚需买房的问题，同时提供房企适度的健康的资金链循环窗口，若各个环节都堵死了，那就真的完了，”宋红卫称。

中国央行原行长周小川日前在复旦大学首席经济学家论坛上演讲还指出，住房贷款是一个非常重要的有收入再分配功能的金融业务。

周小川说，“往往富裕的人可能是全款买房，同时存款比较多，大家往往说80%的存款是20%的人存的，这些存款可以支持中低收入的人贷款买房，这样实际上有非常好的收入分配的作用。”
Referenced from:https://cn.reuters.com/article/china-real-estate-market-cen-loan-0930-idCNKBS2GQ08D?il=0